📌 목차
변동금리는 6개월마다 금리가 바뀌고, 고정(주기형)금리는 5년간 금리가 묶입니다. 2026년 8월 기준 4대 은행 6개월 변동형은 연 4.19~5.89%, 5년 고정형은 연 4.74~6.57%로 변동형이 0.5%p 안팎 낮아요. 그래서 신규 주담대 중 변동금리 비중이 68.1%까지 치솟아 2014년 2월 이후 12년 5개월 만에 최고를 기록했습니다. 다만 고정형 금리는 10개월 연속 오르는 중이라, 상환 기간과 금리 전망에 따라 선택이 갈립니다.
🏠 변동금리와 고정금리, 뭐가 다른가요?
주택담보대출 받으러 은행 갔다가 “변동으로 하실래요, 고정으로 하실래요?” 질문에 멈칫하셨죠? 이름은 익숙한데 막상 뭐가 다른지 설명하려면 애매해요.
가장 쉽게 정리하면 금리가 바뀌는 주기의 차이예요.
변동금리는 보통 6개월마다 시장금리를 다시 반영합니다. 기준이 되는 건 COFIX(코픽스)나 금융채 6개월물 같은 지표금리인데, 이게 오르면 내 대출 이자도 오르고 내리면 같이 내려가요. 한마디로 시장 상황에 그대로 노출되는 구조죠.
고정금리는 처음 정한 금리가 만기까지 유지되는 방식이에요. 그런데 우리나라 은행권에서 “고정형”이라고 부르는 상품 대부분은 사실 혼합형(주기형)입니다. 초반 5년간은 금리가 고정되고, 그 이후에는 변동금리로 전환되거나 다시 5년마다 금리를 재산정하는 구조예요. 순수하게 30년 내내 금리가 고정되는 상품은 보금자리론 같은 정책금융 쪽에서 주로 만날 수 있습니다.
한 줄 비교
변동금리 = 지금 싸게 시작하지만 6개월마다 조마조마
고정(주기형)금리 = 지금은 비싸지만 5년간 마음 편함
📊 2026년 실제 금리는 얼마나 차이날까?
말로만 들으면 감이 안 오죠. 숫자로 보면 명확합니다.
2026년 8월 26일 기준 4대 시중은행의 주담대 금리를 보면, 6개월 변동형은 연 4.19~5.89%, 5년 고정(주기형)형은 연 4.74~6.57% 수준이에요. 하단 기준으로 보면 변동형이 0.55%p 정도, 상단 기준으로도 0.68%p가량 낮습니다. 평균적으로 0.5%p 안팎 변동형이 저렴한 셈이죠.
| 구분 | 변동형(6개월) | 고정(주기)형 5년 |
|---|---|---|
| 금리 구간(4대 은행) | 연 4.19~5.89% | 연 4.74~6.57% |
| 금리 변경 주기 | 6개월마다 | 5년간 고정 후 재산정 |
| 기준 지표 | COFIX, 금융채 6개월 | 금융채 5년물 |
| 유리한 상황 | 금리 하락기·단기 보유 | 금리 상승기·장기 거주 |
| 2026년 신규 비중 | 68.1% | 31.9% |
참고로 한국은행 7월 금융기관 가중평균금리 통계에 따르면 가계대출 금리는 연 4.64%로 3개월 연속 상승했고, 주택담보대출 금리는 연 4.48%를 기록했어요. 전반적으로 금리가 위로 향하는 흐름이라는 뜻입니다.
3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정해볼까요? 금리 0.5%p 차이는 월 상환액으로 약 8~9만 원, 1년이면 100만 원 안팎 차이가 납니다. 30년 누적으로 보면 수천만 원이 왔다 갔다 하는 규모예요.
📈 왜 다들 변동금리로 몰리고 있죠?
여기서 좀 아이러니한 상황이 벌어지고 있어요.
한국은행 발표에 따르면 7월 신규취급 주담대 중 변동금리 비중이 68.1%까지 올라갔습니다. 전월 대비 5.8%p 급등한 수치고, 2014년 2월 이후 12년 5개월 만에 최고예요. 열 명 중 일곱 명이 변동금리를 골랐다는 얘기죠.
보통 금리 상승기에는 고정금리가 유리하다고 알려져 있는데, 왜 반대로 갔을까요? 이유는 단순합니다. 고정형 금리가 너무 비싸졌기 때문이에요.
고정형 주담대 금리는 10개월째 연속 상승 중입니다. 고정형의 기준이 되는 금융채 5년물 금리가 계속 올랐거든요. 시장이 앞으로 금리가 더 오를 거라고 예상하면, 그 예상치가 5년물 금리에 미리 반영돼서 고정금리가 먼저 튀어 오릅니다.
결과적으로 소비자 입장에서는 “지금 당장 0.5%p 이상 비싼 이자를 5년간 확정으로 내야 하나?”라는 계산이 서죠. 눈앞의 월 상환 부담을 줄이려는 선택이 변동금리 쏠림으로 나타난 겁니다.
주의할 점
변동금리 쏠림은 금리 상승기에 가계가 취약해진다는 신호이기도 해요. 기준금리가 오르면 6개월 뒤 내 이자도 그대로 오릅니다. 지금 싸다고 무조건 유리한 게 아니라, 상승 리스크를 내가 떠안는 구조라는 걸 기억해야 합니다.
🤔 내 상황엔 어떤 게 유리할까?
정답은 없어요. 다만 판단 기준은 명확합니다. 아래 표로 본인 상황에 대입해보세요.
| 내 상황 | 추천 | 이유 |
|---|---|---|
| 3년 내 매도·이사 계획 | 변동형 | 짧게 쓰고 나갈 땐 초기 금리가 싼 쪽이 유리 |
| 10년 이상 실거주 예정 | 고정(주기)형 | 장기 금리 변동 리스크를 차단 |
| DSR 여유가 거의 없음 | 고정(주기)형 | 금리 오르면 상환 부담을 감당하기 어려움 |
| 여유자금으로 조기상환 가능 | 변동형 | 금리 오르면 원금을 갚아 대응 가능 |
| 금리 하락 전환 기대 | 변동형 | 인하 시 6개월 내 바로 반영 |
한 가지 팁을 드리면, 스트레스 테스트를 스스로 해보는 것이 좋아요. 지금 변동금리가 4.3%인데 2년 뒤 5.5%가 된다고 가정하고 월 상환액을 계산해보세요. 그 금액이 감당 가능하면 변동형, 숨이 턱 막히면 고정형이 답입니다.
또 하나. 2026년은 가계대출 총량 규제와 DSR 관리가 강하게 작동하는 시기예요. 한도 자체가 빠듯한 상황이라면 금리 유형보다 한도를 먼저 확인하는 게 순서입니다.
🔄 중간에 갈아탈 수 있나요?
네, 가능합니다. 크게 세 가지 방법이 있어요.
첫째, 같은 은행 내 금리유형 전환. 은행에 따라 변동↔고정 전환을 허용하는 상품이 있어요. 다만 전환 시점의 금리가 적용되므로, 지금처럼 고정형이 비싼 시기엔 전환해도 이득이 없을 수 있습니다.
둘째, 대환대출(갈아타기). 다른 은행으로 옮기는 방법이에요. 온라인 대환대출 플랫폼을 통해 비대면으로도 가능합니다. 이때는 중도상환수수료와 근저당 설정 비용을 반드시 계산해야 해요. 통상 3년 이내 상환 시 잔액의 0.5~1.2% 수준 수수료가 붙습니다.
셋째, 정책금융 활용. 보금자리론이나 디딤돌대출처럼 장기 순수 고정금리를 제공하는 상품이 있어요. 소득·주택가격 요건을 충족한다면 시중은행 고정형보다 유리한 조건일 수 있으니 꼭 비교해보세요.
❓ 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 고정금리인데 5년 뒤 금리가 바뀐다고요?
네, 은행권 고정형 대부분이 혼합형·주기형이에요. 5년간 고정된 뒤 변동으로 전환되거나 5년마다 재산정됩니다. 만기까지 진짜 고정을 원하면 보금자리론 같은 정책모기지를 봐야 해요.
Q2. 지금 변동금리 68% 쏠림, 따라가도 되나요?
다수의 선택이 곧 정답은 아니에요. 고정형이 비싸서 몰린 결과일 뿐이고, 금리가 더 오르면 그 부담은 개인이 집니다. 본인의 상환 여력을 기준으로 판단하세요.
Q3. 변동금리는 얼마나 자주 바뀌나요?
가장 흔한 건 6개월 주기예요. 3개월, 12개월 주기 상품도 있습니다. 주기가 짧을수록 금리 변화가 빨리 반영돼요.
Q4. COFIX가 뭔가요?
국내 8개 은행의 자금조달 비용을 가중평균한 지수예요. 매월 15일경 은행연합회가 공시하고, 변동금리 주담대의 기준이 됩니다.
Q5. 중도상환수수료는 언제 면제되나요?
보통 대출 실행 후 3년이 지나면 면제됩니다. 은행별 정책이 다르니 약정서를 확인하세요.
✅ 정리하면 이렇습니다
2026년 현재 변동금리는 연 4.19~5.89%, 고정(주기)형은 연 4.74~6.57%로 변동형이 0.5%p 안팎 저렴합니다. 이 때문에 신규 주담대 변동금리 비중이 68.1%로 12년 5개월 만에 최고를 찍었어요.
하지만 고정형 금리가 10개월 연속 오르고 있다는 건, 시장이 향후 추가 금리 상승을 예상하고 있다는 신호이기도 합니다. 짧게 쓰고 나갈 계획이면 변동형, 오래 살면서 상환 부담을 고정하고 싶다면 주기형이 맞아요. DSR이 빠듯하다면 무조건 안정성 쪽에 무게를 두세요.
은행마다 가산금리와 우대금리 조건이 천차만별이라, 같은 조건인데도 1%p 넘게 차이 나는 경우가 흔합니다. 최소 3곳 이상은 꼭 비교해보시고 결정하세요!