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전세를 월세로 바꿀 때 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p예요. 기준금리가 3.00%로 오르면서 상한은 연 5.00%입니다.
계산식은 간단해요. (줄어든 보증금 × 5%) ÷ 12 = 월세 상한.
단, 이 상한은 계약 갱신·기존 계약 조건 변경에만 강제되고, 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 적용되지 않아요.
🏠 전월세전환율이 대체 뭔가요?
집주인이 갑자기 이런 말을 꺼냈다고 해볼게요. “이번엔 전세 말고 반전세로 돌립시다.” 순간 머리가 하얘지죠?
전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율이에요. 쉽게 말해 “보증금 1억을 빼주는 대신 월세를 얼마나 받을 거냐”를 정하는 비율이죠. 이 비율이 높을수록 세입자가 내야 하는 월세가 커집니다.
문제는 이걸 집주인 마음대로 정하면 세입자가 일방적으로 불리해진다는 점이에요. 그래서 주택임대차보호법 제7조의2가 전환율에 법정 상한선을 그어놨습니다.
요즘 이 이야기가 더 뜨거운 이유가 있어요. 올해 1~7월 서울 주택 임대차 신고를 보면 전세가 6만7,406건, 월세가 6만7,612건이었습니다. 월세 비중 50.1%로 사상 처음 월세가 전세를 추월했어요. 전세 구하다 지쳐서 반전세로 눈을 돌리는 분들이 그만큼 많다는 뜻이죠.
📊 2026년 법정 상한은 몇 %인가요?
법이 정한 공식은 이렇습니다. 둘 중 낮은 값이 상한이에요.
① 연 10% (대통령령이 정한 비율)
② 한국은행 기준금리 + 2%p
지난 8월 27일 기준금리가 3.00%로 인상되면서, ②번 값은 3.00% + 2.00% = 5.00%가 됐어요. 10%보다 낮으니 최종 상한은 연 5.00%입니다.
| 구분 | 수치 |
|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 3.00% |
| 법정 가산 비율 | +2.00%p |
| 대통령령 상한(비교값) | 10% |
| 최종 법정 전환율 상한 | 연 5.00% |
여기서 꼭 기억할 점! 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 움직여요. 계약 협의 시점에 기준금리를 한 번 확인하는 게 안전합니다.
🧮 전월세전환율 계산 방법, 어떻게 하나요?
공식은 딱 한 줄이에요. 어렵지 않아요.
월세 상한 = (기존 보증금 − 변경 후 보증금) × 5% ÷ 12
예를 들어볼게요. 4억 전세를 보증금 1억 + 월세로 바꾸자는 제안을 받았다고 해봅시다.
줄어드는 보증금은 4억 − 1억 = 3억원이죠. 여기에 5%를 곱하면 연 1,500만원, 12개월로 나누면 월 125만원이 나옵니다.
즉 이 경우 법정 상한 월세는 125만원이에요. 만약 집주인이 “월 150만원 내세요”라고 한다면? 갱신 계약이라면 월 25만원, 2년이면 600만원을 더 내는 셈입니다. 그냥 넘길 금액이 아니죠.
반대로 계산할 수도 있어요. 실제 적용된 전환율이 궁금하다면 (월세 × 12) ÷ (기존 보증금 − 변경 후 보증금) × 100으로 구하면 됩니다. 위 사례에서 150만원이면 (1,800만 ÷ 3억) × 100 = 6%, 상한 5%를 넘는 거예요.
💰 보증금별 월세 상한 한눈에 보기
전환율 5% 기준으로, 보증금을 얼마나 줄이느냐에 따른 월세 상한을 정리했어요.
| 전환하는 보증금 | 연 환산액(5%) | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 5,000만원 | 250만원 | 약 20만 8천원 |
| 1억원 | 500만원 | 약 41만 7천원 |
| 2억원 | 1,000만원 | 약 83만 3천원 |
| 3억원 | 1,500만원 | 125만원 |
| 4억원 | 2,000만원 | 약 166만 7천원 |
표를 외울 필요는 없어요. “1억당 월 41만 7천원”만 기억하면 암산이 됩니다. 3억이면 41.7 × 3 = 약 125만원이죠.
⚠️ 상한이 적용 안 되는 경우가 있다고요?
여기가 가장 중요한 부분이에요. 많은 분들이 오해하시는 지점이거든요.
법정 전환율 상한은 모든 계약에 적용되는 게 아닙니다. 적용 대상은 딱 두 가지예요.
| 상황 | 5% 상한 적용 |
|---|---|
| 기존 세입자의 계약 갱신 | 적용 O |
| 계약 기간 중 전세→월세 조건 변경 | 적용 O |
| 세입자가 바뀌는 신규 계약 | 적용 X |
| 빈집에 처음 들어가는 계약 | 적용 X |
즉 내가 살던 집을 계속 살면서 월세로 바꾸는 경우엔 5% 상한이 강제되지만, 새로 이사 갈 집을 알아볼 때는 집주인이 6~7% 전환율로 월세를 매겨도 법적으로 막을 수 없어요. 이때 전환율은 협상의 영역이 됩니다.
그러니 신규 계약을 앞두고 있다면, 그 지역 평균 전환율과 5%라는 법정 기준을 근거로 협상 카드로 활용하시는 게 현실적인 전략이에요.
🛠️ 상한을 넘겨 냈다면 어떻게 하나요?
갱신 계약인데 5%를 초과한 월세를 내고 계셨다면, 초과분은 법적 근거 없이 낸 돈이에요. 반환을 요구할 수 있습니다.
순서는 이렇게 진행하세요.
1단계. 계약서·이체 내역으로 실제 전환율을 계산해 초과분 확인
2단계. 집주인에게 내용증명 등으로 조정 요청 (감정보다 계산 근거로)
3단계. 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
분쟁조정위원회는 소송보다 비용과 시간 부담이 훨씬 적어요. 온라인으로 신청 가능하고, 조정이 성립하면 법적 효력도 갖습니다.
❓ 자주 묻는 질문 FAQ
Q. 월세를 전세로 바꿀 때도 5%를 쓰나요?
법 조문은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우”를 규정하고 있어요. 즉 월세→전세 방향은 법정 상한의 직접 대상이 아니고, 당사자 합의로 정합니다. 다만 실무에선 같은 전환율을 역산해 기준으로 삼는 경우가 많아요.
Q. 갱신 시 5% 인상과 전월세전환율 5%는 같은 건가요?
전혀 달라요. 계약갱신요구권을 쓸 때 임대료를 최대 5%까지 올릴 수 있는 증액 상한과, 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 전환율 상한은 별개 규정입니다. 숫자가 우연히 비슷해서 헷갈리기 쉬워요.
Q. 등록임대주택도 같은 기준인가요?
등록임대사업자의 민간임대주택은 민간임대주택특별법에 따른 별도 임대료 증액 제한(5% 이내)이 함께 적용돼요. 렌트홈의 임대료 인상률 계산기에서 확인하는 게 정확합니다.
Q. 관리비를 올려서 사실상 월세를 더 받으면요?
실질적으로 차임 인상에 해당한다면 다툼의 여지가 있어요. 관리비 항목과 산정 근거를 계약서에 명확히 적어두는 게 최선의 예방책입니다.
📌 마무리 정리
핵심만 다시 짚어볼게요. 전월세전환율 법정 상한은 기준금리(3.00%) + 2%p = 연 5.00%. 계산은 (줄어든 보증금 × 5%) ÷ 12, 감으로는 1억당 월 41만 7천원이에요.
그리고 이 상한은 갱신·조건 변경 때만 강제된다는 점, 신규 계약에선 협상 기준으로만 쓸 수 있다는 점을 꼭 기억하세요. 서울 월세 비중이 50%를 넘긴 지금, 이 계산 하나 알고 협상 테이블에 앉는 것과 모르고 앉는 것은 2년간 수백만 원 차이를 만듭니다.
제안받은 조건이 있다면, 지금 바로 숫자를 넣어 확인해보세요!