📌 목차
2026년 9월 2일 국무회의에서 확정된 세제개편 정부안에 따르면, 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원 → 14억원으로 올라갑니다. 반면 비거주 1주택자는 당초 거론되던 9억원 인하안이 철회되고 현행 12억원이 그대로 유지돼요. 세부담 상한도 200% 상향안을 접고 현행 150%를 유지합니다. 다주택자의 9억원 공제는 거주주택 가액 비중만큼만 적용되도록 바뀝니다.
🏠 종부세 기본공제 14억, 뭐가 달라지나요?
2026년 9월 2일, 국무회의에서 2026년 세제개편 정부안이 확정됐어요. 부동산을 가지고 계신 분이라면 가장 눈여겨봐야 할 대목이 바로 종합부동산세 기본공제입니다.
핵심은 딱 하나예요. 실거주하는 1세대 1주택자의 기본공제가 현행 12억원에서 14억원으로 2억원 올라갑니다. 공제가 올라간다는 건 그만큼 과세표준이 줄어든다는 뜻이죠. 공시가격 14억원 이하 집에 직접 살고 있다면 종부세를 아예 안 내게 되는 거예요.
그런데 여기서 중요한 조건이 붙습니다. “실거주”라는 단서요. 집을 소유만 하고 실제로는 다른 곳에 사는 분, 즉 비거주 1주택자는 이 14억 혜택을 받지 못해요. 이분들은 현행 12억원 그대로입니다.
한 줄 정리
내가 사는 집이면 14억, 남에게 세를 주고 다른 곳에 살면 12억. 실거주 여부에 따라 공제액이 2억원 차이납니다.
📊 실거주와 비거주, 공제액 차이는 얼마?
표로 한 번 정리해볼게요. 헷갈리기 쉬운 부분이라 꼭 확인하세요.
| 구분 | 현행 | 2026 개편안 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 12억원 | 14억원 | +2억 인상 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 12억원 | 유지(9억 인하안 철회) |
| 다주택자 | 9억원 | 9억원(거주주택 가액 비중 적용) | 적용방식 변경 |
| 세부담 상한 | 150% | 150% | 유지(200% 상향안 철회) |
보시다시피 이번 개편의 방향은 명확해요. “직접 사는 사람은 부담을 덜어주고, 투자·임대 목적 보유자는 현행 수준을 유지한다”는 겁니다.
🔄 비거주 9억 인하안은 왜 철회됐나요?
사실 처음 논의 단계에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 낮추자는 안이 있었어요. 실거주자와 격차를 크게 벌려서, 살지도 않는 집을 보유하는 부담을 늘리자는 취지였죠.
그런데 최종 정부안에서는 이 안이 빠졌습니다. 결과적으로 비거주 1주택자는 12억원 공제를 그대로 유지하게 됐어요. 실거주자만 14억으로 올라가니, 차이는 3억이 아니라 2억으로 좁혀진 셈이죠.
이 부분을 두고 국회에서 공방이 벌어지고 있습니다. 9월 2일 인사청문회에서 이형일 부총리 후보자는 “실거주 여부에 따라 차이를 둬야 한다”는 입장을 분명히 밝혔어요. 비거주와 거주 사이의 공제 차등은 유지하겠다는 거죠.
반면 여당인 민주당 일각에서는 “1주택자라면 실거주든 아니든 일괄 14억을 적용하자”는 목소리도 나오고 있어요. 정부와 여당 사이에 온도 차가 있는 상황입니다.
쟁점 요약
정부: 실거주 14억 / 비거주 12억 차등 유지
여당 일부: 1주택자 일괄 14억 적용 주장
→ 최종 결론은 국회 기재위 심사에서 결정됩니다.
📉 세부담 상한 150% 유지, 어떤 의미죠?
세부담 상한은 쉽게 말해 “올해 세금이 작년보다 아무리 많아도 이 배율 이상은 못 걷는다”는 안전장치예요.
당초에는 이 상한을 150%에서 200%로 올리려는 안이 있었어요. 상한을 올리면 공시가격이 급등했을 때 세금이 훨씬 가파르게 늘어날 수 있죠. 하지만 이번 정부안에서는 현행 150%를 그대로 유지하기로 했습니다.
즉, 작년에 종부세로 200만원을 냈다면 올해는 아무리 집값이 올라도 최대 300만원까지만 부과된다는 뜻이에요. 급격한 세금 폭탄은 막아주는 장치가 살아남은 겁니다.
🏘️ 다주택자 9억 공제는 어떻게 바뀌나요?
다주택자에게는 좀 더 촘촘한 변화가 있어요. 기본공제 금액 자체는 9억원 그대로인데, 적용 방식이 달라집니다.
기존에는 다주택자도 보유 주택 전체 합산액에서 9억원을 통째로 빼줬어요. 그런데 개편안에서는 거주주택 가액 비중만큼만 9억 공제를 적용합니다.
예를 들어볼게요. 공시가 10억 집(실거주)과 10억 집(임대) 두 채를 가진 분이라면, 거주주택 비중이 전체의 50%죠. 그러면 9억원 전액이 아니라 그 비중만큼만 공제받게 되는 구조예요. 실거주와 무관한 보유분에 대해서는 공제 혜택을 줄이겠다는 취지입니다.
| 항목 | 기존 | 개편안 |
|---|---|---|
| 공제 금액 | 9억원 | 9억원(동일) |
| 적용 기준 | 보유 주택 합산액 전체 | 거주주택 가액 비중만큼 |
| 체감 부담 | – | 비거주 비중 클수록 증가 |
💰 양도세 장특공제 10억 한도도 챙기세요
종부세만 보고 넘어가면 안 돼요. 이번 수정안에도 그대로 남은 항목이 하나 있는데, 바로 양도소득세 장기보유특별공제에 10억원 한도를 신설하는 내용입니다.
장기보유특별공제는 오래 보유·거주한 1주택자의 양도차익을 크게 깎아주는 제도였죠. 그런데 여기에 10억원이라는 상한이 생기면, 초고가 주택을 오래 보유하다 매도하는 경우 세부담이 눈에 띄게 늘어납니다.
보유 중인 집의 양도차익이 상당할 것으로 예상된다면, 매도 시점을 두고 미리 시뮬레이션을 돌려보시는 게 좋아요.
⚖️ 앞으로 국회에서 더 바뀔 수 있나요?
네, 충분히 가능합니다. 9월 2일 국무회의를 통과한 건 어디까지나 정부안이에요. 이제 국회 기획재정위원회 심사와 본회의 의결을 거쳐야 최종 확정됩니다.
현재 가장 큰 변수는 두 가지예요.
- 실거주·비거주 차등 유지 여부 — 정부는 차등 유지, 여당 일부는 일괄 14억 주장
- 1주택 종부세 과세비율 인하 — 여당이 70%에서 60%로 낮추는 방안을 추가 추진 중
특히 두 번째, 과세비율(공정시장가액비율) 70% → 60% 인하가 실현되면 실거주 1주택자의 실제 세부담은 지금보다 훨씬 더 가벼워집니다. 기본공제 14억에 과세비율 인하까지 겹치면 체감 효과가 상당하죠.
다만 아직 확정된 게 아니니, 최종 법안이 통과될 때까지는 “정부안 기준으로는 이렇다” 정도로 이해하시면 됩니다.
❓ 자주 묻는 질문 FAQ
Q. 실거주 기준은 어떻게 판단하나요?
일반적으로 해당 주택에 세대원이 주민등록을 두고 실제 거주하는지를 기준으로 봅니다. 세부 판정 요건은 시행령에서 구체화될 예정이라, 확정 후 국세청 안내를 꼭 확인하셔야 해요.
Q. 공시가격 13억 아파트에 살고 있는데 종부세 내나요?
개편안이 그대로 통과되면 실거주 1세대 1주택자는 14억까지 공제되므로 과세 대상에서 빠집니다. 다만 그 집에 살지 않고 다른 곳에 거주 중이라면 12억 공제가 적용돼 일부 과세될 수 있어요.
Q. 비거주 1주택자는 결국 세금이 늘어나나요?
아니요, 공제액은 12억원 그대로라 제도상 인상은 없습니다. 9억원으로 낮추려던 안이 철회됐기 때문이에요. 다만 실거주자만 14억으로 올라가니 상대적인 격차가 생기는 거죠.
Q. 언제부터 적용되나요?
국회 통과 후 시행 시기가 확정됩니다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 과세되므로, 과세기준일 시점의 소유·거주 상태가 중요해요.
Q. 부부 공동명의 1주택도 14억 적용되나요?
공동명의는 각자 지분에 대해 기본공제를 받는 방식과, 1주택자 특례를 신청하는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 개편 후에는 어느 쪽이 유리한지 반드시 다시 계산해보세요.
✅ 마무리 핵심 정리
정리하면 이렇습니다. 2026년 세제개편 정부안의 핵심은 “실거주 우대”예요.
실거주 1세대 1주택자는 기본공제가 12억 → 14억으로 올라 부담이 줄어들고, 비거주 1주택자는 12억 유지로 현상 유지입니다. 세부담 상한은 150%가 그대로 살아남았고, 다주택자는 9억 공제가 거주주택 가액 비중만큼만 적용되도록 조여집니다. 여기에 양도세 장특공제 10억 한도 신설까지 함께 봐야 해요.
아직 국회 심사가 남아 있어 실거주·비거주 차등 유지 여부, 과세비율 70% → 60% 인하 등은 바뀔 수 있습니다. 내 집이 어느 구간에 해당하는지, 공동명의 특례가 유리한지 미리 계산해두시면 훨씬 마음이 편해져요.