📌 목차
장기전세주택 소득기준은 전용면적에 따라 도시근로자 가구원수별 월평균소득 105% 이하 또는 150% 이하로 나뉩니다. 맞벌이 가구는 각각 140%·200%까지 완화되며, 1인 가구는 20%p, 2인 가구는 10%p가 추가로 가산됩니다. 자산기준은 부동산 2억 1,550만원 이하, 자동차 4,542만원 이하입니다. 2년 단위 재계약으로 최장 20년 거주가 가능하지만, 기준을 초과하면 갱신이 거절될 수 있습니다.
장기전세주택이란 무엇인가 🏦
장기전세주택은 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 공급하는 공공임대주택의 한 유형입니다. 월세 없이 전세 보증금 형태로만 임대료를 납부하며, 주변 시세보다 낮은 수준으로 공급되는 것이 가장 큰 특징입니다.
일반 전세와 달리 2년 단위로 재계약을 반복해 최장 20년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다. 전세 보증금 인상률도 법정 상한 내로 제한되기 때문에, 2년마다 이사를 걱정해야 하는 민간 전세와는 주거 안정성 측면에서 큰 차이가 있습니다.
2026년 4월 SH공사가 제50차 장기전세주택 1,154세대 입주자 모집을 진행하는 등, 서울시를 중심으로 꾸준히 물량이 공급되고 있습니다. 다만 인기 단지의 경우 경쟁률이 높아 소득·자산 기준을 정확히 파악한 뒤 순위 전략을 세우는 것이 중요합니다.
장기전세주택의 3가지 핵심
- 월세 부담 없는 순수 전세 방식 공급
- 시세 대비 저렴한 보증금, 인상률 제한
- 2년 단위 갱신으로 최장 20년 거주
소득기준 105%·150% 정확히 알기 💰
장기전세주택의 소득기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 판단합니다. 여기서 말하는 소득은 세전 금액이며, 상시근로소득·사업소득·재산소득·이전소득 등을 모두 합산한 값입니다.
핵심은 공급 면적에 따라 기준선이 달라진다는 점입니다. 전용면적이 작은 주택일수록 소득기준이 엄격하고, 면적이 커질수록 상대적으로 완화된 기준이 적용됩니다.
| 구분 | 일반 가구 | 맞벌이 가구 |
|---|---|---|
| 소형 면적 기준 | 월평균소득 105% 이하 | 140% 이하 |
| 중대형 면적 기준 | 월평균소득 150% 이하 | 200% 이하 |
즉, 일반 가구는 105% 또는 150%, 맞벌이 가구는 140% 또는 200%가 상한선이 됩니다. 모집공고문마다 면적별 적용 기준이 명시되므로, 청약 전 반드시 해당 차수 공고문의 소득기준표를 확인해야 합니다.
맞벌이·1인·2인 가구 완화 규정 📝
2026년 기준 공공임대주택 소득기준에는 가구 형태별 완화·가산 규정이 적용됩니다. 이 규정을 놓치면 실제로는 자격이 되는데도 미리 포기하는 경우가 생깁니다.
| 가구 유형 | 적용 방식 | 예시 (150% 기준 시) |
|---|---|---|
| 1인 가구 | 20%p 가산 | 170%까지 인정 |
| 2인 가구 | 10%p 가산 | 160%까지 인정 |
| 맞벌이 가구 | 별도 완화 기준 적용 | 200%까지 인정 |
맞벌이 가구란 세대구성원 중 2명 이상이 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우를 말합니다. 다만 맞벌이 완화 기준을 적용받더라도, 부부 중 1인의 소득이 일반 기준(105% 또는 150%)을 넘지 않아야 하는 단서 조항이 붙는 경우가 많으므로 공고문 확인이 필수입니다.
1인 가구와 2인 가구 가산은 소득이 상대적으로 적은 소규모 가구의 진입 문턱을 낮추기 위한 장치입니다. 1인 가구의 경우 150% 기준 주택이라면 170%까지, 105% 기준 주택이라면 125%까지 인정받을 수 있습니다.
부동산·자동차 자산기준 💡
소득기준을 충족해도 자산기준을 넘으면 입주할 수 없습니다. 2026년 적용되는 장기전세주택 자산기준은 다음과 같습니다.
| 자산 항목 | 기준 금액 | 산정 방법 |
|---|---|---|
| 부동산(건물+토지) | 2억 1,550만원 이하 | 공시가격 기준, 세대구성원 전원 합산 |
| 자동차 | 4,542만원 이하 | 보건복지부 차량기준가액 적용 |
부동산 자산은 세대구성원 전원이 소유한 토지와 건축물의 공시가격 합계액으로 계산합니다. 실거래가나 시세가 아닌 공시가격이 기준이라는 점이 중요합니다. 무주택 세대라도 상속받은 토지나 지방의 소형 건물이 있다면 반드시 합산해 확인해야 합니다.
자동차는 세대구성원이 보유한 모든 차량 중 가액이 가장 높은 1대를 기준으로 판단합니다. 차량기준가액은 최초 등록일로부터 경과 연수에 따라 감가상각이 적용되므로, 신차 가격이 기준을 초과하더라도 연식이 오래된 차량은 통과할 수 있습니다.
자산 심사에서 탈락하는 대표 사례
분리 세대라고 생각했던 부모님이 주민등록상 같은 세대로 되어 있어 부동산 자산이 합산되는 경우, 그리고 배우자 명의 차량을 누락해 신고했다가 소명 단계에서 초과 판정을 받는 경우가 가장 빈번합니다. 신청 전 주민등록등본상 세대구성원 전원의 자산을 먼저 점검하시기 바랍니다.
기본 입주자격과 무주택 요건 🏦
소득·자산 기준 외에 충족해야 할 기본 요건들이 있습니다. 가장 핵심은 무주택 세대구성원 요건입니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 무주택 여부 | 세대구성원 전원이 입주자 모집공고일 현재 무주택 |
| 거주 요건 | 해당 지역(서울시 등) 거주자 우선, 공고별 상이 |
| 청약통장 | 주택청약종합저축 가입 필요(면적·유형별 조건 상이) |
| 중복 청약 | 세대 내 1명만 신청 가능, 중복 시 전부 무효 |
공급 순위는 청약통장 납입 횟수, 해당 지역 거주 기간, 부양가족 수 등을 종합해 결정됩니다. 신혼부부·다자녀·노부모 부양 등 특별공급 유형이 별도로 운영되는 경우도 많으므로, 해당되는 가구는 일반공급보다 특별공급 경쟁률이 낮은지 함께 비교해보는 것이 유리합니다.
재계약과 최장 20년 거주 조건 📝
장기전세주택의 가장 큰 장점은 2년 단위 재계약을 통해 최장 20년까지 거주할 수 있다는 점입니다. 다만 이는 자동 갱신이 아니라, 매 계약 갱신 시점마다 소득·자산 요건을 재심사하는 조건부 갱신입니다.
재계약 시점에 소득이나 자산이 기준을 초과하면 갱신이 거절되거나, 할증된 임대료를 부담하는 조건으로 일정 기간만 추가 거주가 허용될 수 있습니다. 통상 재계약 기준은 최초 입주 기준보다 다소 완화된 수준(예: 초과분 일정 비율 이내)으로 적용되지만, 초과 폭이 크면 퇴거 대상이 됩니다.
재계약 시 유의사항
입주 후 소득이 크게 오르거나 주택을 취득하면 갱신이 거절될 수 있습니다. 특히 세대구성원의 주택 취득은 즉시 자격 상실 사유가 되므로, 거주 기간 중 부동산 취득 계획이 있다면 사전에 관리 기관에 확인하는 것이 안전합니다. 전세 보증금 인상률 역시 법정 한도 내에서 조정되므로, 2년마다 일정 수준의 증액분을 대비해 두시기 바랍니다.
신청 방법과 준비 서류 💰
장기전세주택은 상시 접수가 아니라 공급 기관이 차수별로 공고를 낼 때만 신청할 수 있습니다. 서울 지역은 SH공사, 그 외 지역은 LH가 주로 공급하며, 모집 일정은 마이홈포털에서 통합 확인이 가능합니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 모집공고문 확인 및 면적별 소득기준 대조 |
| 2단계 | 인터넷 청약 접수(SH·LH 청약 사이트) |
| 3단계 | 서류제출대상자 발표 및 증빙서류 제출 |
| 4단계 | 소득·자산 전산 조회 및 적격 심사 |
| 5단계 | 당첨자 발표 후 계약 체결 및 입주 |
필수 서류는 주민등록등본, 가족관계증명서, 건강보험 자격득실확인서 및 보험료 납부확인서, 재직·소득 증빙서류 등입니다. 자산은 대부분 사회보장정보시스템 전산 조회로 확인되므로, 별도 제출보다는 개인정보 수집·이용 동의서 제출이 중요합니다.