📌 목차
수도권·규제지역의 전세퇴거자금대출(세입자 보증금 반환 목적 주담대)은 원칙적으로 최대 1억원까지만 가능합니다.
기준일은 2025년 6월 27일로, 임대차계약 체결일 또는 주택 취득일이 이 날짜 이후라면 1억원 한도가 적용됩니다.
최초 임대차계약일 또는 소유권 취득일이 6월 27일 이전이면 1억원을 초과해 LTV 범위 내에서 대출이 가능합니다.
수도권·규제지역 다주택자는 전세퇴거자금대출 자체가 불가하므로 사전 확인이 필수입니다.
세입자 퇴거자금 대출이란 🏦
세입자 퇴거자금 대출은 정식 명칭으로 전세퇴거자금대출이라고 부릅니다. 임대차 계약이 만료되어 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데 집주인에게 현금이 부족한 경우, 해당 주택을 담보로 보증금 반환 자금을 빌리는 주택담보대출을 말합니다.
형식상으로는 일반 주담대와 동일하지만, 자금 용도가 보증금 반환으로 특정되어 있다는 점이 다릅니다. 따라서 은행은 임대차계약서, 계약 해지 통보 내역 등을 통해 실제 퇴거 자금 수요가 있는지 확인한 뒤 실행합니다.
전세 시세가 하락하는 국면에서는 기존 보증금보다 새 세입자에게 받을 보증금이 적어지는 이른바 역전세 상황이 발생합니다. 이때 차액을 메우기 위해 활용하는 것이 바로 이 대출입니다.
2026년 기준 한도 1억원 규제 핵심 💰
가장 중요한 변화는 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리방안입니다. 이 방안에 따라 수도권 및 규제지역에서 생활자금 성격의 주담대 한도가 제한되었고, 전세퇴거자금대출 역시 1억원으로 묶였습니다.
같은 대책에서 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 최대 6억원으로 상한이 설정되었고, 수도권 다주택자의 주담대는 전면 금지되었습니다. 주택 구입 시 6개월 이내 전입 의무도 함께 부과되었습니다. 즉 실수요가 아니면 금융권 대출이 사실상 차단된 구조입니다.
📌 핵심 기준일: 2025년 6월 27일
임대차계약 체결일 또는 주택 취득일이 2025년 6월 27일 이후라면 전세퇴거자금대출은 1억원까지만 가능합니다. 또한 이 경우 다주택자는 대출 자체가 불가합니다.
| 구분 | 적용 내용 |
|---|---|
| 대상 지역 | 수도권 및 규제지역 |
| 기준일 이후 한도 | 최대 1억원 |
| 기준일 | 2025년 6월 27일 |
| 판단 기준 | 임대차계약 체결일 또는 주택 취득일 |
| 다주택자 | 수도권·규제지역 대출 불가 |
| 주택구입 주담대 상한 | 최대 6억원 |
1억원 초과가 가능한 예외 조건 📝
모든 경우에 1억원 한도가 적용되는 것은 아닙니다. 규제 시행 전부터 이미 임대차 관계가 형성되어 있던 집주인까지 소급 적용하면 보증금 반환이 불가능해지는 문제가 생기기 때문에 경과 규정이 마련되어 있습니다.
핵심은 최초 임대차계약일 또는 소유권 취득일이 2025년 6월 27일 이전인 경우입니다. 이때는 1억원을 초과해 LTV 한도 범위 내에서 대출 신청이 가능합니다. 즉, 규제 이전부터 세입자를 두고 있던 주택이라면 기존 방식대로 심사를 받을 수 있습니다.
| 상황 | 대출 한도 |
|---|---|
| 최초 임대차계약일이 2025.6.27 이전 | 1억원 초과 가능 (LTV 범위 내) |
| 소유권 취득일이 2025.6.27 이전 | 1억원 초과 가능 (LTV 범위 내) |
| 계약일·취득일 모두 2025.6.27 이후 | 최대 1억원 |
| 수도권·규제지역 다주택자 | 대출 불가 |
실무에서 자주 혼선이 빚어지는 부분은 계약 갱신입니다. 동일 세입자와 계약을 연장했더라도 판단 기준은 최초 임대차계약일이므로, 갱신 시점이 6월 27일 이후라 하더라도 최초 계약이 그 이전이라면 예외 적용을 주장할 수 있습니다. 다만 은행마다 증빙 요구 수준이 다르므로 최초 계약서 원본을 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
LTV 적용 기준과 지역별 차이 💡
1억원 초과 대출이 가능한 경우에도 무제한으로 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 담보 주택의 시세에 LTV(주택담보인정비율)를 곱한 금액에서, 이미 설정된 선순위 채권과 소액임차보증금(방공제)을 차감한 금액이 실제 한도가 됩니다.
2025년 10·15 대책 이후 규제지역이 확대되면서 LTV 적용을 두고 혼선이 있었으나, 대책 발표 이전에 체결된 임대차계약에 대해서는 종전 기준인 최대 70%를 적용한다는 방향으로 정리되었습니다. 계약 시점에 따라 적용 비율이 달라지므로 계약서상 날짜 확인이 중요합니다.
한도 계산 구조
주택 시세 × LTV − 선순위 채권 − 방공제 = 실제 가능 금액
여기에 DSR 40% 규제가 추가로 적용되므로, 소득이 낮으면 LTV 한도보다 적게 나올 수 있습니다.
또한 무주택자가 전세를 낀 주택을 매입한 뒤 실거주해야 하는 경우, 상황에 따라 최대 2년까지 실거주 의무가 유예되는 제도가 운영되고 있습니다. 다만 이 유예와 별개로 전세퇴거자금대출 한도는 1억원 규제를 그대로 적용받는다는 점을 유의해야 합니다.
신청 절차와 준비 서류 📝
전세퇴거자금대출은 보증금 반환일에 맞춰 실행되어야 하므로 최소 1개월 전에는 은행 상담을 시작하는 것이 안전합니다. 심사 과정에서 서류 보완이 발생하면 일정이 밀릴 수 있습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 세입자에게 계약 만료·해지 통보 및 퇴거일 확정 |
| 2단계 | 은행 사전 상담, 최초 계약일 기준 한도 확인 |
| 3단계 | 서류 제출 및 담보 감정, DSR 심사 |
| 4단계 | 퇴거일 당일 대출 실행, 보증금 직접 지급 |
필요 서류는 신분증, 등기부등본, 최초 및 현행 임대차계약서, 계약 해지 통보 증빙, 소득증빙서류, 주민등록등본 등입니다. 특히 최초 계약서는 1억원 초과 여부를 가르는 결정적 자료이므로 분실하지 않도록 관리해야 합니다.
자금 부족 시 대응 방법 🏦
한도 축소로 인해 보증금 전액을 마련하지 못하는 경우가 실제로 발생하고 있습니다. 보증금을 제때 돌려주지 못하면 분쟁은 물론 신용에도 악영향이 생길 수 있어 조기 대응이 필요합니다.
- 새 세입자 조기 모집: 신규 전세보증금으로 반환 재원을 우선 확보합니다.
- 세입자와 분할 반환 합의: 일부 선지급 후 잔액 지급 일정과 이자를 서면으로 명확히 합니다.
- 보증부 월세 전환: 보증금을 낮추고 월세를 올려 반환 부담을 줄이는 방식입니다.
반환이 지연될 것으로 예상된다면 세입자에게 사전에 상황을 공유하고 합의 내용을 문서로 남기는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다. 고의성이 없더라도 반환 지연이 장기화되면 법적 책임 문제로 확대될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ 💡
Q. 비규제지역 주택도 1억원 한도가 적용되나요?
1억원 한도 규제는 수도권 및 규제지역을 대상으로 합니다. 비규제지역은 일반적인 LTV·DSR 기준이 적용되나, 규제지역 지정은 수시로 변경되므로 신청 전 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
Q. 동일 세입자와 계약을 갱신했는데 언제가 기준인가요?
판단 기준은 최초 임대차계약일입니다. 최초 계약이 2025년 6월 27일 이전이라면 갱신 시점이 그 이후여도 1억원 초과 대출을 신청할 수 있습니다.
Q. 1주택자인데 전세 낀 집이 두 채면 어떻게 되나요?
주택 수 기준으로 다주택자에 해당하면 수도권·규제지역에서는 대출이 제한됩니다. 세대 합산 기준으로 판단되므로 배우자 명의 주택도 포함해 확인해야 합니다.
Q. DSR 때문에 한도가 줄어들 수도 있나요?
가능합니다. LTV상 한도가 충분해도 DSR 40% 규제에 걸리면 실제 승인 금액이 줄어듭니다. 기존 신용대출·카드론이 있다면 사전 정리가 도움이 됩니다.
마무리 정리 💰
정리하면, 수도권·규제지역의 세입자 퇴거자금 대출은 2025년 6월 27일을 기준으로 한도가 크게 달라집니다. 기준일 이후 계약·취득이라면 1억원, 이전이라면 LTV 범위 내에서 1억원 초과가 가능하며, 다주택자는 아예 이용할 수 없습니다.
계약서상 날짜 하나로 수억 원의 차이가 발생하는 구조이므로, 최초 임대차계약서와 등기부등본을 먼저 확인한 뒤 은행 상담을 진행하시기 바랍니다. 보증금 반환일이 임박하기 전에 미리 한도를 조회해 두는 것이 가장 확실한 대비책입니다.