📌 목차
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 임대인은 법에 정해진 9가지 사유가 있어야만 거절할 수 있습니다. 특히 임대인(직계존비속 포함) 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생합니다. 배상액은 환산월차임 3개월분, 신규 임대 차액의 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 2026년 대법원은 실거주하지 못한 사정의 ‘예측 불가능성과 불가피성’을 임대인이 직접 증명해야 한다고 판단했습니다.
계약갱신요구권 기본 구조와 행사 기간 📝
주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 즉 기존 2년 계약에 더해 총 4년의 거주 기간이 보장되는 구조입니다.
갱신 시 임대료 조정도 제한됩니다. 차임이나 보증금을 올리더라도 종전 금액의 5%를 초과하지 못합니다. 다만 임차인은 갱신된 임대차 기간 중 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 행사 기간 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 행사 횟수 | 1회 한정 |
| 갱신 기간 | 2년 보장 |
| 임대료 증액 | 종전 금액의 5% 이내 |
| 임차인 해지 | 통지 후 3개월 경과 시 효력 |
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유 🏦
임대인은 임차인이 적법하게 갱신을 요구하면 원칙적으로 거절할 수 없습니다. 다만 법에 열거된 사유에 해당하는 경우에만 예외적으로 거절이 인정됩니다.
| 구분 | 거절 사유 |
|---|---|
| 1 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 무단 전대한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 7 | 철거 또는 재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
| 8 | 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등 계약 유지가 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
실무에서 분쟁이 가장 빈번한 항목은 7번(철거·재건축)과 8번(실거주)입니다. 특히 8번 실거주 사유는 임대인의 주관적 의사에 달려 있어 사후 검증이 어렵다는 점 때문에, 법은 별도의 손해배상 규정을 두어 균형을 맞추고 있습니다.
실거주 사유 갱신거절의 요건과 함정 💡
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 의사가 있어야 합니다. 배우자의 형제, 조카 등 직계가 아닌 친족은 이 사유에 해당하지 않습니다.
문제는 거절 이후입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었더라면 보장되었을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 기존 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
실거주 거절 후 손해배상이 문제되는 전형적 상황
- 임대인이 입주하지 않고 곧바로 새 임차인을 들인 경우
- 잠시 전입신고만 해둔 뒤 실제로는 거주하지 않고 재임대한 경우
- 2년 보장기간이 끝나기 전에 매도·재임대로 전환한 경우
다만 모든 재임대가 곧바로 배상으로 이어지는 것은 아닙니다. ‘정당한 사유’가 인정되면 배상 책임이 면제될 수 있습니다. 바로 이 정당한 사유를 누가 증명해야 하는지가 2026년 들어 명확히 정리되었습니다.
손해배상액 산정 기준 3가지 💰
당사자 간에 손해배상액에 관한 별도 합의가 없다면, 법에서 정한 세 가지 금액 중 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다.
| 기준 | 산정 방법 |
|---|---|
| ① 3개월분 | 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액 |
| ② 차액 2년분 | 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분 |
| ③ 실제 손해액 | 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액 |
환산월차임은 보증금에 법정 전환율을 적용해 월세로 환산한 금액을 월차임에 더해 계산합니다.
예를 들어 환산월차임이 100만 원이던 집을, 임대인이 실거주를 이유로 내보낸 뒤 환산월차임 150만 원에 제3자에게 임대했다면 ①은 300만 원, ②는 차액 50만 원 × 24개월 = 1,200만 원이 됩니다. 이 경우 더 큰 금액인 1,200만 원이 기준이 됩니다. 이사비·중개보수·전세대출 추가 이자 등 실제 손해액이 이보다 크다면 ③으로 다툴 수 있습니다.
2026년 대법원 판단: 입증책임은 임대인에게 📝
2026년 9월 대법원은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 사안에서 중요한 판단 기준을 제시했습니다. 핵심은 ‘정당한 사유’의 입증책임이 임대인에게 있다는 점입니다.
대법원은 임대인이 배상 책임을 면하려면, 갱신 거절 당시에는 실거주 의사가 진정했고 이후 실거주를 하지 못하게 된 사정이 예측하기 어려웠으며 그 사정 변경이 불가피했다는 점을 임대인이 직접 증명해야 한다고 보았습니다. 단순히 “사정이 바뀌었다”는 주장만으로는 부족하다는 취지입니다.
| 쟁점 | 판단 방향 |
|---|---|
| 증명 주체 | 임대인이 정당한 사유를 직접 증명 |
| 증명 내용 | 갱신 거절 시점의 진정한 실거주 의사 + 사정 변경의 예측 불가능성·불가피성 |
| 임차인 부담 | 실거주 거절 사실과 제3자 임대 사실 정도를 입증 |
이 판단으로 임차인의 입증 부담은 상당히 완화되었습니다. 임차인은 갱신 거절 통지가 실거주를 이유로 이루어졌다는 점과 보장기간 내에 제3자가 거주하고 있다는 점을 밝히면, 이후 정당성 다툼은 임대인 몫으로 넘어가는 구조가 됩니다.
임차인이 준비해야 할 증거와 절차 💡
손해배상을 청구하려면 사실관계를 뒷받침할 자료가 필요합니다. 퇴거 전후로 다음 자료를 체계적으로 확보해 두는 것이 중요합니다.
| 단계 | 준비 사항 |
|---|---|
| 갱신 요구 시 | 내용증명·문자·카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 갱신 요구 |
| 거절 통지 시 | 거절 사유가 ‘실거주’임을 명시한 서면·메시지 확보 |
| 퇴거 후 | 등기부등본 확인, 전입세대 열람, 임대 매물 광고 캡처 |
| 손해 산정 | 이사비 영수증, 중개보수 영수증, 신규 계약서, 대출 이자 내역 |
| 청구 | 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 또는 민사소송 제기 |
퇴거 이후에도 해당 주택의 전입세대 확인서를 발급받아 실제 거주자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 임대차 정보 열람을 통해 새로운 확정일자 부여 내역을 확인하는 방법도 활용됩니다.
소송 전 단계에서는 각 시·도에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회 조정 절차를 먼저 고려해 볼 수 있습니다. 조정은 비용 부담이 적고 절차가 비교적 신속하게 진행됩니다.