📌 목차
기존 확정일자는 원래 계약서에 적힌 보증금까지만 우선변제권을 보호합니다. 증액한 금액은 증액 계약서(또는 증액 특약을 적은 새 계약서)에 새로 받은 확정일자를 기준으로 순위가 정해집니다. 따라서 증액분은 그 사이에 설정된 근저당보다 순위가 밀릴 수 있으므로, 증액 전 등기부등본 확인이 필수입니다. 기존 계약서는 절대 폐기하지 말고 보관하며, HUG 전세보증금반환보증 가입자는 증액분에 대한 추가 가입을 별도로 진행해야 합니다.
기존 확정일자는 증액분을 보호하지 않습니다 💡
주택임대차보호법 제3조의2에 따라 임차인은 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자라는 세 가지 요건을 갖추면, 경매·공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 돌려받는 우선변제권을 취득합니다.
여기서 핵심은 확정일자가 그 계약서에 기재된 금액에 대해서만 효력을 가진다는 점입니다. 2년 전 2억원으로 계약하며 받은 확정일자는 어디까지나 2억원에 대한 증거일 뿐, 이후 3천만원을 올려준 증액분까지 자동으로 보호해 주지 않습니다.
증액분은 증액 계약서에 새로 받은 확정일자 날짜를 기준으로 순위가 매겨집니다. 결과적으로 하나의 임대차에서 보증금이 두 개의 순위로 쪼개지는 구조가 됩니다.
순위가 쪼개지는 구조 예시
| 시점 | 내용 | 순위 |
|---|---|---|
| 2024년 3월 | 보증금 2억원 확정일자 | 1순위 |
| 2025년 5월 | 집주인 근저당 1억원 설정 | 2순위 |
| 2026년 3월 | 증액 3천만원 확정일자 | 3순위 |
이 경우 경매가 진행되면 2억원은 1순위로 배당받지만, 증액분 3천만원은 근저당 1억원이 배당된 뒤 남은 금액에서만 회수할 수 있습니다.
반대로 증액 시점까지 등기부에 아무런 담보 설정이 없었다면, 증액분 역시 사실상 선순위를 유지하므로 큰 문제가 되지 않습니다. 결국 증액과 담보 설정의 선후 관계가 모든 것을 결정합니다.
증액 계약서 작성 방식 3가지 비교 📝
보증금을 올려줄 때 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 기존 순위가 흔들릴 수 있습니다. 실무상 세 가지 방식이 쓰이며, 안정성 측면에서 차이가 큽니다.
| 방식 | 내용 | 평가 |
|---|---|---|
| ① 증액 합의서 (별도 작성) |
기존 계약서는 그대로 두고, 증액분만 기재한 합의서를 추가 작성 후 확정일자 부여 | 가장 안전 원계약 순위 그대로 유지 |
| ② 기존 계약서 여백에 추가 기재 |
기존 계약서 특약란에 증액 내용을 적고 양 당사자 서명 후 확정일자 재부여 | 가능하나 기재 누락·분쟁 소지 원본 훼손 주의 |
| ③ 새 계약서로 전면 재작성 |
증액된 총액으로 계약서를 새로 작성 | 주의 필요 기존 계약서 폐기 시 순위 상실 위험 |
③번 방식이 특히 위험합니다. 새 계약서만 남기고 기존 계약서를 버리면, 원래 2억원이 확보하고 있던 선순위를 증명할 수단이 사라집니다. 새 계약서 작성 시에도 반드시 기존 계약서 원본과 확정일자를 함께 보관해야 합니다.
증액 계약서에 꼭 넣어야 할 문구
“본 계약은 20○○년 ○월 ○일 체결한 임대차계약의 보증금 증액에 관한 합의이며, 기존 계약의 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지한다. 증액 보증금 ○○○원은 본 합의서의 확정일자를 기준으로 효력을 가진다.”
증액 전 반드시 확인할 등기부등본 체크 🏦
증액 합의서를 쓰기 전, 그리고 증액 보증금을 송금하기 직전에 등기사항전부증명서(등기부등본)를 두 번 확인하는 것이 원칙입니다.
최초 계약 이후 집주인이 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권이 신설되었다면, 증액분은 그 근저당보다 후순위가 됩니다. 이 경우 증액에 응하지 않거나, 증액 조건으로 근저당 말소를 요구하는 협의가 필요합니다.
| 확인 항목 | 위험 신호 |
|---|---|
| 을구 근저당권 | 계약 후 신설되었거나 채권최고액이 증가한 경우 |
| 갑구 소유자 | 소유자가 변경되었는데 계약서는 기존 임대인 명의인 경우 |
| 갑구 제한등기 | 압류·가압류·경매개시결정·신탁등기 기재 |
| 증액 후 총액 | 근저당 채권최고액 + 증액 후 보증금이 시세의 70~80% 초과 |
또한 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약이라면 증액 상한은 기존 보증금의 5% 이내입니다. 임차인 동의 없이 이를 초과하는 인상을 요구할 수 없으므로, 증액 금액 자체가 적법한지도 함께 점검하시기 바랍니다.
증액 확정일자 받는 절차와 비용 💰
증액 계약서의 확정일자는 온라인과 오프라인 모두 가능합니다. 온라인은 인터넷등기소에서, 오프라인은 주민센터나 등기소에서 처리합니다.
| 구분 | 온라인(인터넷등기소) | 오프라인(주민센터·등기소) |
|---|---|---|
| 준비물 | 증액 계약서 스캔본(PDF), 공동인증서 | 증액 계약서 원본, 신분증 |
| 수수료 | 건당 500원 수준 | 건당 600원 수준 |
| 처리 시점 | 신청·수수료 납부 완료 시점 | 방문 접수 당일 |
| 효력 발생 | 확정일자 부여일 기준(전입·점유 요건은 이미 갖춘 상태여야 함) | |
중요한 순서가 있습니다. 등기부등본 확인 → 증액 합의서 작성 → 확정일자 부여 → 증액 보증금 송금 순으로 진행하는 것이 안전합니다. 돈을 먼저 보내고 확정일자를 나중에 받으면, 그 사이에 담보가 설정될 위험에 그대로 노출됩니다.
또한 전입신고와 실제 거주는 기존 상태가 계속 유지되어야 합니다. 증액 과정에서 잠시라도 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력 자체가 소멸하고 새로 취득하게 되므로, 전 가족의 주소를 그대로 두어야 합니다.
HUG 전세보증금반환보증 증액분 추가 가입 🏦
전세보증금반환보증에 가입한 상태에서 보증금을 올렸다면, 기존 보증서는 가입 당시 금액까지만 보장합니다. 증액분은 자동으로 보장 범위에 포함되지 않습니다.
따라서 증액 계약을 체결한 뒤 보증기관에 증액분에 대한 추가 가입(보증금액 변경)을 신청해야 합니다. 이때 증액 계약서와 새로 받은 확정일자, 전입세대확인서 등이 필요하며, 증액 후 총 보증금이 기관의 가입 한도 요건(주택가격 대비 담보+보증금 비율 등)을 충족해야 승인됩니다.
증액 시 반환보증 체크 포인트
- 증액분은 별도 신청해야 보장 대상에 포함
- 신청 기한(잔여 임대차 기간 요건)이 있으므로 증액 직후 진행
- 근저당 신설로 요건 미달 시 가입 거절 가능
가입이 거절된다면 그 자체가 위험 신호입니다. 보증기관이 보기에 담보 여력이 부족하다는 의미이므로, 증액 자체를 재검토하거나 임대인에게 대출 상환을 요구하는 것이 합리적입니다.
자주 하는 실수와 FAQ 📝
Q. 기존 계약서에 다시 확정일자를 받을 수 있나요?
기존 계약서 자체에 증액 내용을 기재하고 양 당사자가 서명·날인한 경우라면 재부여가 가능합니다. 다만 변경 전 내용을 알아볼 수 있도록 남겨야 하며, 별도 합의서를 작성하는 방식이 분쟁 예방에 더 유리합니다.
Q. 묵시적 갱신으로 보증금 변동이 없으면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
금액 변동이 없다면 기존 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 재부여가 필요하지 않습니다. 계약 기간만 연장되는 경우도 마찬가지입니다.
Q. 새 계약서를 쓰면 기존 순위가 사라지나요?
기존 계약서와 확정일자를 보관하고 있다면 원래 보증금에 대한 순위는 유지된다고 보는 것이 일반적입니다. 문제는 원본을 폐기해 입증이 불가능해지는 경우이므로, 기존 계약서는 보증금을 모두 돌려받을 때까지 보관해야 합니다.
Q. 보증금을 줄이는 감액 계약도 확정일자가 필요한가요?
감액은 보호 범위가 축소되는 것이므로 새로운 확정일자가 필수는 아닙니다. 다만 변경 내역을 서면으로 남겨 두어야 정산 분쟁을 막을 수 있습니다.
정리하면, 전세 보증금 증액에서 가장 중요한 것은 증액분에 대한 새 확정일자와 그 사이 담보 설정 여부입니다. 등기부등본을 먼저 확인하고, 증액 합의서를 작성해 확정일자를 받은 뒤 송금하는 순서를 지키면 대부분의 위험은 예방할 수 있습니다. 기존 계약서는 반드시 보관하고, 반환보증 가입자라면 증액분 추가 가입까지 마무리하시기 바랍니다.