📌 목차
상가 등 과세 부동산을 임대하면 월세뿐 아니라 보증금에도 부가세가 붙습니다. 계산식은 보증금 × 과세기간 중 보유일수 × 정기예금이자율(연 3.1%) ÷ 365입니다. 보증금 1억원·상반기 181일 기준 공급가액은 약 153만원, 매출세액은 약 15만원입니다. 세금계산서 발급 대상이 아니며 원칙상 임대인이 부담합니다.
상가 간주임대료란? 계산식 10초 요약 💡
상가·사무실 등 과세 대상 부동산을 임대하는 경우, 매달 받는 월세에만 부가가치세가 붙는 것이 아닙니다. 돌려줄 돈인 보증금에도 ‘이자 상당액만큼 임대료를 받은 것으로 본다’는 개념이 적용되는데, 이것이 간주임대료입니다.
간주임대료 공급가액 계산식
보증금(전세금) × 과세기간 중 임대일수 × 정기예금이자율 ÷ 365(윤년 366)
→ 여기에 10%를 곱한 금액이 납부할 매출세액입니다.
적용 이자율은 부가가치세법 시행규칙 제47조에 따른 연 3.1%이며(2026년 4월 1일 시행 기준), 과세기간 종료일 현재의 이자율을 적용합니다. 일수는 실제 임대한 날짜만 계산하므로 중도 계약·중도 해지 시에는 일할로 줄어듭니다.
보증금 1억·3억 기간별 계산 예시 💰
가장 많이 묻는 보증금 구간을 기준으로 정리했습니다. 상반기(1/1~6/30)는 181일, 하반기(7/1~12/31)는 184일이며, 1년 내내 임대한 경우는 365일을 적용합니다.
| 보증금 | 기간 | 공급가액 | 부가세(10%) |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 181일(상반기) | 약 768,630원 | 약 76,860원 |
| 1억원 | 181일(상반기) | 약 1,537,260원 | 약 153,720원 |
| 1억원 | 184일(하반기) | 약 1,562,730원 | 약 156,270원 |
| 3억원 | 181일(상반기) | 약 4,611,780원 | 약 461,170원 |
| 3억원 | 184일(하반기) | 약 4,688,210원 | 약 468,820원 |
| 1억원 | 365일(1년) | 약 3,100,000원 | 약 310,000원 |
정리하면 보증금 1억원당 1년 부가세는 약 31만원 수준입니다. 이자율이 바뀌면 금액도 함께 달라지므로 신고 시점의 고시 이자율을 확인하시기 바랍니다.
신고 시기와 신고서 기재 위치 📝
간주임대료는 별도의 신고가 아니라 부가가치세 신고서에 함께 반영하는 항목입니다. 일반과세 개인사업자 기준으로 1월과 7월이 확정신고 기간이며, 4월과 10월은 직전 과세기간 납부세액의 절반이 예정고지되는 구조입니다.
| 구분 | 대상 기간 | 일정 |
|---|---|---|
| 1기 확정신고 | 1/1~6/30(181일) | 7월 25일까지 |
| 2기 확정신고 | 7/1~12/31(184일) | 다음 해 1월 25일까지 |
| 예정고지 | 개인 일반과세자 | 4월·10월 고지 납부 |
신고서 작성 시에는 매출세액 중 ‘기타(정규영수증 외 매출분)’ 란에 간주임대료 공급가액과 세액을 기재합니다. 함께 제출하는 부동산임대공급가액명세서에 임차인별 보증금·월세·임대기간을 입력하면 간주임대료가 자동 산출되므로 이를 먼저 작성하는 편이 정확합니다.
임차인에게 전가 가능한가·세금계산서 여부 🏦
간주임대료 부가세는 실제로 받은 돈이 아니라 보증금을 기준으로 계산된 의제 금액이므로, 세금계산서 발급 대상이 아닙니다. 따라서 임차인은 이 금액에 대해 매입세액 공제를 받을 수 없습니다.
부담 주체는 원칙적으로 임대인입니다. 다만 임대차계약서에 ‘간주임대료 부가세는 임차인이 부담한다’는 특약을 둔 경우에는 당사자 약정에 따라 임차인이 부담할 수 있습니다. 계약 체결 단계에서 이 조항의 유무를 확인하는 것이 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.
주의사항
무상 임대나 월세 없이 보증금만 받는 경우에도 보증금이 있으면 간주임대료는 발생합니다. 또한 면세 대상(주택 임대)에는 부가세 간주임대료가 적용되지 않습니다.
주택 간주임대료와 무엇이 다른가 💡
검색 시 자주 혼동되는 개념이 주택임대 소득세 간주임대료입니다. 이는 부가가치세가 아니라 종합소득세 영역의 제도로, 부부 합산 3주택 이상을 보유하면서 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과분에 대해 수입금액을 계산합니다.
즉 상가 간주임대료는 ‘부가세 매출세액’을 늘리는 항목이고, 주택 간주임대료는 ‘소득세 수입금액’을 늘리는 항목으로 과세 체계 자체가 다릅니다. 상가와 주택을 함께 보유한 경우 두 제도를 각각 따로 계산해야 하며, 어느 한쪽을 적용했다고 다른 쪽이 면제되지는 않습니다.
자주 묻는 질문 FAQ 📝
Q. 보증금을 중간에 돌려줬는데 계산은 어떻게 하나요?
보증금을 보유한 기간의 실제 일수만큼만 계산합니다. 예를 들어 상반기 중 90일만 보증금을 보유했다면 1억원 기준 공급가액은 약 76만원 수준으로 줄어듭니다.
Q. 간이과세자도 간주임대료를 신고하나요?
간이과세자 역시 부동산임대업을 영위하면 보증금에 대한 간주임대료를 공급대가에 포함해 신고합니다. 다만 업종별 부가가치율이 적용되어 실제 납부세액은 일반과세자보다 낮게 산출됩니다.
Q. 간주임대료는 소득세에도 반영되나요?
상가 임대의 경우 간주임대료 공급가액은 부동산임대업 총수입금액에 포함되어 종합소득세 신고에도 반영됩니다. 부가세 신고 내역과 소득세 수입금액이 맞물리므로 신고서 수치를 일치시켜 관리하는 것이 안전합니다.
마무리
상가 임대 간주임대료는 보증금 × 임대일수 × 3.1% ÷ 365라는 단순한 식 하나로 정리됩니다. 보증금 1억원당 1년에 약 31만원, 반기 기준 약 15만원의 부가세가 발생한다는 점만 기억하면 예상 세액을 빠르게 가늠할 수 있습니다.
세금계산서가 발급되지 않고 원칙상 임대인이 부담하는 항목인 만큼, 계약서 특약과 신고서 ‘기타 매출분’ 기재 여부를 매 신고 때마다 점검하시기 바랍니다. 부동산임대공급가액명세서를 먼저 정확히 작성하면 계산 오류 없이 신고를 마칠 수 있습니다.