📌 목차
살면서 자연스럽게 생기는 통상손모(자연 마모·압정 구멍·가구 눌림 자국·노후 교체)는 집주인 부담입니다.
흡연 자국, 반려동물 훼손, 낙서, 과도한 못 박기 등 고의·과실 훼손만 임차인 부담입니다.
부담액은 전액이 아니라 수선비 −(경과연수÷수선주기)×수선비로 감가해 계산합니다.
보증금에서 과도하게 공제됐다면 사진 증거 → 내용증명 → 주택임대차분쟁조정위원회 순으로 대응하시기 바랍니다.
원상복구 의무의 법적 근거와 통상손모 💡
임차인의 원상회복 의무는 민법 제654조가 제615조(차주의 원상회복의무 및 철거권)를 준용하는 데서 나옵니다. 계약이 끝나면 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 회복해 반환하라는 취지입니다.
다만 법원과 실무는 이 의무를 ‘새 집처럼 되돌리라’는 뜻으로 해석하지 않습니다. 사람이 정상적으로 거주하면 시간이 흐르며 벽지가 바래고 장판이 눌리는 변화가 반드시 생기는데, 이를 통상손모(통상적인 사용에 따른 손모)라고 부릅니다.
통상손모에 대한 비용은 이미 월세(차임)에 반영되어 있다고 보는 것이 일반적인 해석입니다. 즉 매달 낸 월세 안에 건물이 낡아가는 몫이 포함돼 있으므로, 이를 퇴실 때 또 청구하면 이중 부담이 됩니다. 따라서 통상손모와 자연적 노후는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
임차인 부담 vs 집주인 부담 기준표 📝
퇴실 정산에서 가장 먼저 확인할 것은 해당 하자가 ‘통상손모’인지 ‘고의·과실 훼손’인지입니다. 아래 표로 구분하시기 바랍니다.
| 구분 | 집주인(임대인) 부담 | 세입자(임차인) 부담 |
|---|---|---|
| 벽지 | 햇빛에 의한 변색, 압정·핀 자국, 가전 뒤 그을림 | 흡연으로 인한 누렇게 변한 자국과 냄새, 낙서, 과도한 못 박기 |
| 바닥 | 가구 눌림 자국, 자연 마모, 노후에 따른 교체 | 반려동물 긁힘·배변 얼룩, 물건을 떨어뜨려 생긴 파손 |
| 설비 | 노후로 인한 보일러·수도꼭지 고장, 기기 수명 종료 | 관리 소홀로 인한 동파, 누수 방치로 커진 2차 피해 |
| 기타 | 일반적인 생활 때·곰팡이(구조적 결로 원인) | 무단 구조 변경, 임의 설치물 미철거, 대량 폐기물 방치 |
주의사항
곰팡이는 원인에 따라 책임자가 갈립니다. 외벽 단열 부실·결로 등 건물 구조에 원인이 있으면 임대인 부담이지만, 환기를 전혀 하지 않는 등 관리 소홀이 명백하면 임차인 책임이 인정될 수 있습니다.
감가상각 적용 비용 계산법 💰
임차인 과실이 인정되더라도 수선비 전액을 내는 것이 아닙니다. 이미 낡아 있던 자재를 새것으로 바꾸면 임대인이 이익을 보기 때문에, 사용한 기간만큼 감가해 계산합니다.
임차인 부담액 = 수선비 − (경과연수 ÷ 수선주기) × 수선비
도배와 장판의 수선주기는 통상 10년으로 봅니다. 예를 들어 시공한 지 8년 된 도배를 임차인 과실로 교체해야 하고 수선비가 100만원이라면, 100만원 − (8÷10)×100만원 = 약 20만원이 임차인 부담액이 됩니다.
반대로 입주 직전에 새로 시공한 도배를 훼손했다면 경과연수가 거의 없으므로 부담 비율이 100%에 가까워집니다. 따라서 정산 전에 해당 자재를 언제 시공했는지를 임대인에게 확인하고, 견적서상 수선비가 시세에 맞는지도 함께 점검하시기 바랍니다.
보증금 공제 다툼 대응 순서 🏦
임대인이 과도한 금액을 보증금에서 빼겠다고 통보한 경우, 감정적으로 대응하기보다 아래 단계를 순서대로 밟는 것이 효과적입니다.
1단계, 증거 확보입니다. 입주 당시 촬영해 둔 사진·영상이 있다면 가장 강력한 자료가 됩니다. 기록이 없다면 퇴실 당일이라도 집 전체를 날짜가 남도록 촬영하고, 하자 부위는 근접 촬영해 두시기 바랍니다.
2단계, 내용증명 발송입니다. 통상손모에 해당하는 항목과 감가 계산 결과를 근거로 반환 요구액을 명시해 우편으로 보냅니다. 이 기록은 이후 조정·소송에서 의사표시 시점을 증명하는 자료가 됩니다.
3단계, 분쟁조정 신청입니다. 대한법률구조공단 등이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 비교적 짧은 기간에 비용 부담 없이 합의를 시도할 수 있습니다. 조정이 성립하면 집행력 있는 효력도 기대할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 💡
Q. 계약서에 “퇴실 시 도배·장판 교체”라고 적혀 있으면 무조건 해야 하나요?
특약이 있으면 원칙적으로 유효하게 보지만, 통상손모까지 임차인에게 전가하는 내용은 다툼의 여지가 있습니다. 특약의 구체성과 체결 경위에 따라 판단이 달라지므로 조정 절차에서 다퉈 볼 수 있습니다.
Q. 벽에 박은 못 구멍은 제가 메워야 하나요?
액자나 시계를 거는 수준의 작은 압정·핀 자국은 통상손모로 보아 임대인 부담이 일반적입니다. 다만 벽체 보강이 필요할 정도로 큰 구멍을 다수 뚫은 경우라면 임차인 책임이 인정될 수 있습니다.
Q. 임대인이 영수증 없이 금액만 통보했습니다.
수선 사실과 금액은 공제를 주장하는 임대인이 증명해야 합니다. 견적서와 영수증 제출을 서면으로 요구하고, 자료 없이 일방적으로 공제하면 반환 청구가 가능합니다.
마무리
월세 퇴실 원상복구의 핵심은 통상손모와 고의·과실 훼손을 구분하는 것, 그리고 책임이 인정되더라도 경과연수만큼 감가해 부담액을 줄이는 것입니다. 8년 된 도배라면 100만원짜리 공사도 임차인 부담은 20만원 선에 그칩니다.
입주 시점의 사진 한 장이 수십만 원을 지켜 줍니다. 이미 분쟁이 시작됐다면 내용증명과 분쟁조정 절차를 활용해 차분하게 대응하시기 바랍니다.