📌 목차
2026년 세제개편안에 따라 종합부동산세 공정시장가액비율이 2027년 60%→70%로 인상되고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 소유자에게 80%가 적용됩니다.
종부세는 인별 과세이므로 부부 공동명의 1주택은 법상 1세대 1주택자가 아니어서 80% 대상이 될 수 있습니다.
다만 공동명의는 기본공제 9억원씩 총 18억원이 적용돼 단독명의(14억원)보다 공제액이 큽니다.
2028년 기준 공시가격 19억 2천만원 이하 또는 32억원 초과 구간에서는 공동명의가 특례보다 유리하다는 시뮬레이션 결과가 나왔습니다.
2026 세제개편안, 무엇이 달라지나 💡
2026년 세제개편안의 핵심은 공정시장가액비율 인상입니다. 공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 산출하는 비율로, 이 수치가 올라가면 공시가격 변동이 없어도 세 부담이 늘어납니다.
정부 방침에 따르면 2027년부터 현행 60%인 비율을 70%로 일괄 인상하고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에게 80%를 추가 적용합니다. 즉 2028년부터 1세대 1주택자와 그 외 소유자 사이에 10%포인트의 격차가 생기는 구조입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 60% | 70% | 70% |
| 그 외 소유자 (부부 공동명의 포함) |
60% | 70% | 80% |
또한 2028년부터 장기거주 세액공제에 600만원 한도가 신설됩니다. 이 한도 신설이 고가 주택 구간에서 판단 기준을 크게 바꾸는 요인이 됩니다.
공동명의가 다주택 기준을 적용받는 이유 🏦
재산세와 달리 종합부동산세는 인별 과세가 원칙입니다. 주택 한 채를 부부가 절반씩 나눠 보유하면 세법상 주택 소유자는 두 명으로 봅니다. 이 때문에 부부 공동명의 1주택은 종부세법이 정한 ‘1세대 1주택자’ 범주에 들어가지 않습니다.
정부 관계자 역시 “1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80% 적용이 맞다”는 입장을 밝혔습니다. 결과적으로 2028년부터 공동명의 1주택자는 다주택자와 동일한 80% 비율을 적용받게 됩니다.
참고로 2025년 기준 종부세 납부 인원은 48만 1,479명이며, 2026년 기준 서울에서 공시가격 14억원 초과 22억원 이하 아파트 비율은 9.5% 수준입니다. 서울 아파트 매매가격이 주간 0.26% 상승세를 보이는 상황이어서 과세 대상 범위는 더 확대될 가능성이 있습니다.
공동명의 vs 단독명의 기본공제 비교 💰
공동명의가 불리해 보이지만, 기본공제 측면에서는 여전히 유리한 부분이 있습니다. 인별 과세 체계에서 부부가 각각 9억원씩 총 18억원의 기본공제를 받는 반면, 단독명의 1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제는 14억원입니다.
| 항목 | 부부 공동명의 | 단독명의 1세대 1주택 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 9억원 × 2 = 18억원 | 14억원 |
| 과세표준 | 지분별 분산 → 낮은 세율 | 단일 합산 → 높은 세율 |
| 고령자·장기보유 공제 | 특례 신청 시에만 적용 | 최대 80% 적용 |
| 공정시장가액비율(2028) | 80% | 70% |
지분 50%를 가정할 때 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 18억원(시가 약 26억원)까지 비과세됩니다. 과세표준이 두 사람에게 나뉘면서 낮은 세율 구간이 적용되는 점도 공동명의의 장점입니다.
1세대 1주택 특례, 신청이 유리한 경우 📝
2021년부터 부부 공동명의 1주택자도 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 특례를 신청하면 지분이 큰 배우자를 납세의무자로 보아 1세대 1주택 기준을 적용받고, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 활용할 수 있습니다.
다만 2028년 장기거주 세액공제에 600만원 한도가 신설되면서 역전 현상이 나타납니다. 시뮬레이션 결과 2028년 기준 공시가격 19억 2천만원 이하 또는 32억원 초과 주택은 특례를 신청하지 않고 공동명의를 유지하는 편이 세 부담이 적은 것으로 나타났습니다.
| 공시가격 구간(2028년 기준) | 유리한 선택 |
|---|---|
| 18억원 이하 | 공동명의 유지(비과세 구간) |
| 18억 ~ 19억 2천만원 | 공동명의 유지 |
| 19억 2천만원 ~ 32억원 | 1세대 1주택 특례 신청 검토 |
| 32억원 초과 | 공동명의 유지 |
세액공제 한도가 신설되면서 초고가 주택 구간에서는 공동명의의 세 부담이 오히려 훨씬 적어진다는 분석이 나옵니다. 반대로 고령·장기보유 요건을 충분히 충족한 중간 가격대라면 특례 신청이 효과적일 수 있습니다.
조정대상지역 여부에 따른 차이
주택 소재지가 조정대상지역인지 여부도 판단 요소입니다. 부부 공동명의 1주택자가 조정대상지역 주택을 보유한 경우 원칙적으로 80%가 적용되지만, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 70%를 적용받습니다.
반면 비조정대상지역 주택이라면 특례를 신청하지 않아도 공정시장가액비율 70%가 적용됩니다. 즉 비조정지역 보유자는 특례 신청 여부와 무관하게 비율 측면의 불이익이 없다는 의미입니다.
특례 신청 방법과 기간 📝
부부 공동명의 1주택자 특례는 자동 적용이 아니라 납세자가 직접 신청해야 합니다. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신청할 수 있으며, 한 번 신청하면 요건이 변동되지 않는 한 계속 적용됩니다.
신청 전에는 공시가격, 보유기간, 연령 요건을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 고령자 공제와 장기보유 공제는 요건 충족 정도에 따라 공제율이 달라지므로, 두 방식의 세액을 비교한 뒤 선택하시기 바랍니다.
- 신청 경로: 홈택스 → 세금신고 → 종합부동산세 합산배제·특례 신고
- 필요 정보: 주택 공시가격, 지분율, 보유기간, 세대원 정보
- 주의: 특례를 신청하면 기본공제 18억원 대신 14억원이 적용됩니다
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 공동명의 1주택인데 정말 다주택자로 과세되나요?
세율 자체를 다주택자로 적용받는 것이 아니라, 공정시장가액비율 산정에서 1세대 1주택자 혜택(70%)에서 제외돼 80%가 적용되는 구조입니다.
Q. 언제부터 적용됩니까?
2027년에는 전체 70%로 인상되고, 1세대 1주택자 외 소유자에 대한 80% 적용은 2028년부터입니다.
Q. 지금 명의를 단독으로 바꾸는 것이 유리할까요?
명의 변경은 증여세·취득세 부담이 동반되므로 공시가격 구간과 세액을 비교한 뒤 판단해야 합니다. 특히 공시가격 18억원 이하라면 공동명의가 비과세 구간에 해당할 수 있습니다.
Q. 특례를 신청했다가 취소할 수 있습니까?
매년 신고 기간에 적용 여부를 다시 선택할 수 있으므로, 공시가격 변동에 따라 재검토하는 것이 좋습니다.
정리하면
2026년 세제개편안으로 ‘공동명의는 곧 절세’라는 공식은 더 이상 일률적으로 성립하지 않습니다. 2028년부터 공동명의 1주택자에게 공정시장가액비율 80%가 적용되지만, 기본공제 18억원과 과세표준 분산 효과는 유지됩니다.
핵심은 공시가격 구간입니다. 19억 2천만원 이하 또는 32억원 초과라면 공동명의 유지가, 그 사이 구간이라면 1세대 1주택 특례 신청이 유리할 수 있습니다. 매년 공시가격 발표 후 두 경우의 세액을 비교해 9월 신고 기간에 선택하시기 바랍니다.