건폐율은 건축면적 ÷ 대지면적 × 100으로, 땅 위에 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 뜻합니다.
용적률은 지상층 연면적 ÷ 대지면적 × 100으로, 얼마나 높게 지을 수 있는지를 결정합니다.
지하층과 주차용 면적은 용적률 산정 연면적에서 제외됩니다.
법정 상한은 국토계획법 시행령에, 실제 적용치는 지자체 조례에 정해져 있어 반드시 조례를 확인해야 합니다.
건폐율 용적률 차이 한눈에 비교 💡
두 지표는 모두 대지면적을 분모로 쓰지만, 분자가 다릅니다. 건폐율의 분자는 건물이 땅을 덮은 면적인 건축면적이고, 용적률의 분자는 각 층 바닥면적을 모두 더한 지상층 연면적입니다.
| 구분 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 계산식 | 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 | 지상층 연면적 ÷ 대지면적 × 100 |
| 의미 | 얼마나 넓게 (평면) | 얼마나 높게 (입체) |
| 지하층 | 해당 없음 | 연면적에서 제외 |
| 주차용 면적 | 해당 없음 | 제외 |
| 주요 역할 | 일조·채광·공지 확보 | 총 분양·사용 가능 면적 결정 |
정리하면 건폐율은 땅의 여유 공간을 지키는 규제이고, 용적률은 건물의 총량을 통제하는 규제입니다.
100평 대지 계산 예시 📝
조건 : 대지면적 100평(약 330㎡), 건폐율 60%, 용적률 200%
① 건축 가능한 1층 바닥면적 = 100평 × 60% = 60평
② 지을 수 있는 지상층 연면적 = 100평 × 200% = 200평
③ 층수 환산 = 200평 ÷ 60평 ≒ 3.3개 층
즉 1~3층은 60평씩 꽉 채우고, 4층은 약 20평 규모로 짓는 구성이 가능합니다. 만약 지하 1층에 60평 주차장을 만들면 이 면적은 용적률 연면적에서 빠지므로 지상 200평은 그대로 확보됩니다.
여기서 핵심은 건폐율이 낮으면 건물이 위로 길어지고, 건폐율이 높으면 옆으로 넓어진다는 점입니다. 용적률이 같아도 건폐율에 따라 완성되는 건물 모양은 완전히 달라집니다.
용도지역별 상한과 조례 확인법 🏦
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령은 용도지역별 상한을 정하고 있습니다. 대표적으로 제2종 일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 범위입니다.
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 범위 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거 | 50% | 50~100% |
| 제1종 일반주거 | 60% | 100~200% |
| 제2종 일반주거 | 60% | 150~250% |
| 제3종 일반주거 | 50% | 200~300% |
| 준주거 | 70% | 200~500% |
주의 : 위 수치는 법이 허용하는 최대 범위일 뿐입니다. 실제 내 땅에 적용되는 숫자는 해당 시·군·구 도시계획 조례로 정해집니다. 같은 제2종 일반주거라도 지자체에 따라 용적률이 200%일 수도, 250%일 수도 있습니다.
재건축에서 용적률이 중요한 이유 💰
재건축 사업성은 결국 기존 용적률과 허용 용적률의 차이에서 나옵니다. 기존 단지가 용적률 150%로 지어졌는데 허용 용적률이 250%라면, 늘어난 100%p만큼 일반분양분을 만들 수 있습니다. 이 분양 수입이 조합원 분담금을 낮춰 줍니다.
반대로 기존 용적률이 이미 상한에 가까운 단지는 추가로 지을 여지가 적어 사업성이 떨어집니다. 노후계획도시 특별법 적용 지역에서 용적률을 대폭 상향해 주는 이유도 여기에 있습니다.
최근 서울 성동구 응봉대림2차처럼 신속통합기획 자문을 통해 27층·517세대 규모로 재건축을 추진하는 사례들이 나오는 것도, 용적률과 층수 완화를 통해 사업성을 확보한 결과로 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ 💡
Q. 발코니도 용적률에 들어가나요?
법정 기준 이내의 발코니(외벽에서 1.5m 이내)는 바닥면적에 산입되지 않아 용적률에서 제외됩니다. 다만 확장 구조나 기준을 초과하는 부분은 면적에 포함될 수 있어 설계 단계에서 확인이 필요합니다.
Q. 필로티 주차장은 어떻게 처리되나요?
공중에 띄운 1층을 주차장으로 쓰는 필로티 구조는 요건을 충족하면 용적률 산정 연면적에서 제외됩니다. 같은 용적률로 한 층을 더 확보할 수 있어 소규모 건축에서 널리 활용됩니다.
Q. 토지이용계획확인원만 보면 정확한 수치를 알 수 있나요?
확인원으로는 용도지역과 지구단위계획 여부를 파악할 수 있습니다. 최종 적용 수치는 해당 지자체 도시계획 조례와 지구단위계획 지침을 함께 확인해야 하며, 건축 허가 전 담당 부서 상담을 권장합니다.
마무리
건폐율은 넓이, 용적률은 높이와 총량을 결정하는 지표입니다. 두 수치를 대지면적에 곱하기만 하면 내 땅에 지을 수 있는 1층 면적과 전체 연면적이 바로 나옵니다.
다만 법정 상한과 실제 적용치는 다를 수 있으므로, 토지이용계획확인원으로 용도지역을 먼저 확인한 뒤 지자체 조례 수치를 대입해 계산하시기 바랍니다. 재건축 투자나 신축을 검토하는 경우라면 기존 용적률과 허용 용적률의 격차를 먼저 따져 보는 것이 사업성 판단의 출발점입니다.