📌 목차
계약갱신청구권은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하며, 1회에 한해 2년이 추가 보장됩니다.
갱신 시 보증금·월세 증액은 기존 금액의 5% 이내로 제한되고, 임차인 동의 없이 일방적으로 올릴 수 없습니다.
임대인의 갱신 거절은 법이 정한 9가지 사유로만 가능하며 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
“임대료를 더 받고 싶다”, “새 임차인을 구했다”는 정당한 거절사유가 되지 않습니다.
계약갱신청구권 행사기간, 언제부터 언제까지 💡
계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 법이 정한 기간 안에서만 유효하게 행사됩니다.
2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다. 그 이전에 체결된 계약이라면 종료 1개월 전까지가 마감입니다.
| 구분 | 행사 가능 기간 |
|---|---|
| 2020.12.10 이후 체결·갱신 계약 | 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 |
| 2020.12.10 이전 계약 | 종료 6개월 전 ~ 1개월 전 |
| 행사 횟수 | 1회 한정, 갱신 시 2년 보장 |
| 총 거주 가능 기간 | 최초 기간 포함 최대 10년 범위 내 |
중요한 것은 기간이 하루라도 지나면 권리가 소멸한다는 점입니다. 예를 들어 2026년 6월 30일 종료 계약이라면, 2026년 4월 30일까지 갱신 의사를 전달해야 합니다. 5월 1일에 요구하면 임대인이 받아들일 의무가 없습니다.
행사 방법에는 형식 제한이 없지만, 구두 통보는 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 어렵습니다. 내용증명 우편이나 문자·카카오톡 등 기록이 남는 방식을 함께 사용하는 것이 안전합니다.
5% 인상 상한, 정확히 어떻게 계산하나 💰
계약갱신청구권을 행사해 계약이 갱신되는 경우, 보증금과 월세의 증액은 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 이는 상한선일 뿐이며, 임대인이 자동으로 5%를 올릴 수 있다는 의미가 아닙니다.
전세보증금 계산 예시
기존 보증금 3억 원 → 최대 증액 1,500만 원 → 상한 3억 1,500만 원
기존 보증금 2억 원 → 최대 증액 1,000만 원 → 상한 2억 1,000만 원
월세 계산 예시
보증금 5,000만 원 / 월세 80만 원 → 월세 상한 84만 원
보증금과 월세를 각각 5% 이내로 조정하거나, 한쪽만 올리는 것도 가능합니다.
여기서 반드시 알아야 할 점은 5% 인상도 임차인의 동의가 필요하다는 것입니다. 5%는 협의 가능한 최대치를 정한 상한 규정이지, 임대인의 일방적 통보로 확정되는 금액이 아닙니다. 임차인이 동결을 원하면 협의 대상이 되며, 합의가 이뤄지지 않으면 분쟁조정 절차나 법원 판단으로 넘어갑니다.
또한 임대인이 5%를 초과하는 금액을 요구하면서 이를 받아들이지 않으면 갱신을 해줄 수 없다고 압박하는 행위는 정당한 갱신 거절이 아닙니다. 증액 협의가 되지 않았다는 이유만으로 갱신청구권 행사 자체가 무효가 되지는 않습니다.
| 상황 | 법적 판단 |
|---|---|
| 임대인이 5% 인상 요구, 임차인 수용 | 적법한 갱신 |
| 임대인이 10% 인상 요구 | 초과분 요구 불가, 5% 이내로 제한 |
| 인상 협의 결렬 | 갱신 자체는 유효, 증액은 조정·소송으로 |
| 증액 요구 없이 갱신 | 기존 조건 그대로 2년 연장 |
임대인이 쓸 수 있는 갱신 거절사유 9가지 📝
임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 법이 정한 9가지로 한정됩니다. 그 밖의 사유로는 거절할 수 없으며, 해당 사유가 존재한다는 입증 책임은 임대인에게 있습니다.
| 번호 | 법정 거절사유 |
|---|---|
| 1 | 임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 5 | 임차 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
| 6 | 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우 |
| 7 | 철거·재건축 계획을 계약 당시 구체적으로 고지하고 이를 실행하는 경우 등 |
| 8 | 임대인(또는 직계존비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등 계약 유지가 어려운 중대한 사유 |
실무에서 가장 많이 활용되는 사유는 8번 실거주와 1번 차임 연체입니다. 특히 2기 차임 연체는 ‘연속으로’ 밀렸는지 여부와 무관하게 누적 연체액이 2개월치에 도달한 사실이 한 번이라도 있으면 성립할 수 있으므로, 월세 임차인은 납부 관리에 주의가 필요합니다.
거절사유가 되지 않는 대표 사례 🏦
임대인이 흔히 내세우지만 법적으로는 인정되지 않는 거절 사유들이 있습니다. 아래 사유로 갱신을 거부당했다면 갱신청구권은 여전히 유효합니다.
인정되지 않는 거절 사유
- “시세가 올랐으니 임대료를 더 받고 싶다“
- “이미 새 임차인을 구했다” 또는 “집을 팔 예정이다”
- “5% 인상에 동의하지 않으면 갱신해줄 수 없다”
주택 매도 자체도 원칙적으로 갱신 거절 사유가 아닙니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새로운 매수인이 임대인 지위를 그대로 승계하므로, 매도를 이유로 나가라고 요구할 수 없습니다.
다만 임차인이 갱신 요구를 하기 전에 매수인이 소유권을 이전받고 실거주를 이유로 거절하는 등 사안별 판단이 달라질 수 있으므로, 매매가 얽힌 경우에는 시점 관계를 정확히 따져봐야 합니다.
실거주 거절 후 공실이면 손해배상 💡
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 그 말대로 실제로 거주해야 합니다. 거절한 뒤 집을 공실로 비워두거나 제3자에게 새로 임대한 사실이 확인되면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
주택임대차보호법은 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 손해액은 보통 아래 기준 중 큰 금액으로 산정됩니다.
| 산정 기준 | 내용 |
|---|---|
| 합의 금액 | 당사자 간 손해배상 예정액이 있으면 그 금액 |
| 기준 A | 갱신 거절 당시 월세의 3개월분에 해당하는 금액 |
| 기준 B | 새 임차인에게 받은 임대료와 기존 임대료의 차액의 2년분 |
| 기준 C | 갱신 거절로 임차인이 실제 입은 손해액 |
임차인은 퇴거 후에도 해당 주택의 확정일자 부여 현황이나 등기부 등을 열람해 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다. 실거주 주장이 허위였음을 확인했다면 배상 청구가 가능합니다.
갱신 후 임차인의 중도 해지권 📝
계약갱신청구권으로 연장된 2년은 임차인을 위한 보호 기간이므로, 임차인은 갱신 후에도 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
해지 통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 즉 통보 후 3개월이 지나면 보증금 반환을 청구할 수 있고, 이 기간 동안의 차임은 부담하게 됩니다.
중도 해지 시 주의점
3개월 규정은 갱신청구권을 행사해 갱신된 계약에 적용됩니다. 임대인과 협의해 새로 체결한 신규 계약이라면 이 규정이 적용되지 않을 수 있으므로, 계약서에 ‘계약갱신청구권 행사에 따른 갱신’임을 명시해 두는 것이 좋습니다. 또한 통지 사실을 입증할 수 있도록 기록이 남는 방식으로 전달해야 합니다.
분쟁 발생 시 대응 절차 🏦
임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하거나 5%를 초과한 인상을 요구할 경우, 다음 순서로 대응하는 것이 일반적입니다.