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실거래가는 실제 거래된 금액으로 양도소득세와 유상취득 취득세의 과세 기준입니다. 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 산정해 4월 말 공시하는 가격으로 재산세·종합부동산세·건강보험료 산정의 기준이 됩니다. 국세청 기준시가는 오피스텔과 상업용 건물을 대상으로 하며, 시가를 확인하기 어려운 상속·증여·양도 상황에서 사용됩니다. 지방세 영역에서는 같은 개념을 ‘시가표준액’이라고 부릅니다.
공시가격 기준시가 실거래가 차이 한 번에 정리 💡
부동산을 보유하거나 거래할 때 가장 혼란스러운 부분이 가격을 부르는 이름이 여러 개라는 점입니다. 같은 아파트 한 채를 두고도 실거래가, 공시가격, 기준시가, 시가표준액이라는 네 가지 숫자가 각각 존재합니다.
이름이 다른 이유는 단순합니다. 어떤 세금을 매기느냐에 따라 사용하는 가격 기준이 다르기 때문입니다. 거래가 실제로 발생한 경우에는 실제 거래금액을, 거래 없이 보유만 하고 있는 상태에서 세금을 매겨야 할 때는 정부가 정한 평가액을 사용합니다.
네 가지 가격의 핵심 구분
실거래가 → 실제로 돈이 오간 금액
공시가격 → 국토교통부가 매년 산정·공시하는 주택 평가액
기준시가 → 국세청이 고시하는 오피스텔·상업용 건물 평가액
시가표준액 → 지방세 부과를 위한 가격 명칭
실거래가란 무엇이며 어떤 세금에 쓰이나 💰
실거래가는 매도자와 매수자 사이에서 실제로 거래가 체결된 금액을 의미합니다. 부동산 거래 신고 제도에 따라 계약 체결 후 일정 기간 내에 관할 지자체에 신고하도록 되어 있으며, 이렇게 모인 자료가 공개되어 시세 판단의 기초 자료로 활용됩니다.
세금 측면에서 실거래가는 양도소득세와 유상취득 취득세의 과세 기준이 됩니다. 집을 팔아 차익이 발생했다면 실제 판 금액에서 실제 산 금액과 필요경비를 뺀 금액을 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 집을 돈 주고 샀다면 그 실제 매매가액을 기준으로 취득세를 냅니다.
반대로 거래가 없었던 경우, 예컨대 그냥 보유하고 있거나 상속·증여로 넘어온 경우에는 실거래가라는 개념 자체가 존재하지 않습니다. 이때 정부가 정한 평가 기준이 필요해지는 것입니다.
공시가격의 정의와 산정 일정 🏦
공동주택 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준일로 산정하여 통상 4월 말경 공시하는 가격입니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택이 공동주택 공시가격의 대상이며, 단독주택과 다가구주택은 표준주택·개별주택 공시가격 체계를 따릅니다.
공시가격이 중요한 이유는 적용 범위가 넓기 때문입니다. 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정의 기준이 되며, 각종 복지제도의 재산 요건 판정에도 활용됩니다. 주택의 경우 공시가격이 곧 소득세법상 기준시가 역할을 겸하기 때문에, 별도의 기준시가를 찾을 필요가 없습니다.
공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 과거 공시가격 현실화율이 69% 수준으로 발표되었으나 실제 시세 반영률은 64.4%에 그친다는 분석이 제기된 바 있을 정도로, 공시가격과 시세 사이에는 구조적인 격차가 존재합니다.
국세청 기준시가는 언제 적용되나 📝
국세청 기준시가는 오피스텔과 상업용 건물을 주된 대상으로 합니다. 주택은 국토교통부 공시가격이 기준시가 역할을 하지만, 오피스텔과 상가는 별도로 국세청이 고시하는 기준시가 체계를 따릅니다.
적용되는 상황은 명확합니다. 시가를 확인하기 어려운 상속·증여·양도가 발생했을 때 과세 기준으로 사용됩니다. 상속이나 증여는 돈이 오가지 않으므로 실거래가가 없고, 유사 매매 사례도 찾기 어려운 경우가 많습니다. 이때 국세청 기준시가가 보충적 평가 방법으로 기능합니다.
정리하면 주택은 공시가격 = 기준시가이고, 오피스텔·상업용 건물은 국세청 기준시가를 따로 확인해야 합니다. 두 가격을 혼동하면 세금 계산이 완전히 달라지므로 보유 자산 유형부터 확인하시기 바랍니다.
시가표준액과 공시지가의 관계 💡
같은 평가액이라도 지방세 영역에서는 ‘시가표준액’이라는 명칭을 사용합니다. 재산세, 등록면허세, 무상취득 취득세 등 지방세를 부과할 때 쓰이는 용어로, 주택의 경우 사실상 공시가격을 그대로 활용합니다.
토지에 대해서는 공시지가라는 별도 개념이 존재합니다. 국토교통부가 선정한 표준지에 대해 표준지 공시지가를 공시하고, 이를 바탕으로 각 지자체가 개별 필지의 개별공시지가를 결정합니다. 개별공시지가는 토지 관련 재산세와 각종 부담금 산정의 기초가 됩니다.
세목별 과세 기준 가격 비교표 📝
| 구분 | 산정 주체 | 대상 | 주요 활용 세목 |
|---|---|---|---|
| 실거래가 | 거래 당사자 | 모든 부동산 | 양도소득세, 유상취득 취득세 |
| 공시가격 | 국토교통부 | 공동주택·단독주택 | 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 |
| 기준시가 | 국세청 | 오피스텔·상업용 건물 | 상속세, 증여세, 양도세(시가 불명시) |
| 시가표준액 | 지자체 | 지방세 과세 대상 | 재산세, 등록면허세 등 지방세 |
| 공시지가 | 국토교통부·지자체 | 토지 | 토지 재산세, 각종 부담금 |
보유세 부담을 가늠하려면 공시가격부터 확인하는 것이 순서입니다. 종합부동산세는 공시가격 합계액에서 공제금액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구하는 구조이며, 2026년 들어 종부세 과세 대상이 27만여 명 수준으로 집계되는 등 보유 자산 규모에 따라 부담 편차가 큽니다.
공시가격 조회와 이의신청 방법 🏦
공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회할 수 있습니다. 공동주택, 표준주택, 개별주택, 표준지 공시지가, 개별공시지가 메뉴가 각각 구분되어 있으므로 보유 자산 유형에 맞는 메뉴를 선택하면 됩니다.
산정된 공시가격이 과도하다고 판단되는 경우 열람 기간 중 의견 제출을, 결정·공시 이후에는 이의신청을 할 수 있습니다. 2026년 6월 1일 기준 공동주택가격과 개별주택가격의 경우 열람 및 이의신청 기간이 2026년 9월 30일부터 10월 29일까지로 안내된 바 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 조회 사이트 | 부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr) |
| 모바일 조회 | 한국부동산원 ‘부동산정보’ 앱 |
| 공시가격 콜센터 | 1644-2828 (평일 09:30~17:00, 점심 12~13시) |
| 개별주택 문의 | 각 지자체 담당 부서 |
한국부동산원 ‘부동산정보’ 앱에서는 공시가격뿐 아니라 시세, 실거래가, 아파트 관리비 정보 등을 함께 확인할 수 있습니다. 공시가격과 실거래가를 나란히 비교해 보면 보유 주택의 시세 반영률을 직접 가늠할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ 💡
Q. 공시가격과 기준시가는 같은 말인가요?
주택에 한해서는 사실상 같습니다. 주택은 국토교통부 공시가격이 소득세법상 기준시가 역할을 겸합니다. 다만 오피스텔과 상업용 건물은 국세청이 별도로 고시하는 기준시가를 사용하므로 구분이 필요합니다.
Q. 공시가격이 실거래가보다 훨씬 낮은데 정상인가요?
정상입니다. 공시가격은 시세를 100% 반영하지 않으며, 현실화율 논의에서도 실제 시세 반영률이 60%대 수준이라는 분석이 제시된 바 있습니다. 지역과 주택 유형에 따라 반영률 편차도 존재합니다.
Q. 집을 팔 때는 어떤 가격이 기준인가요?
실제 매매된 실거래가가 기준입니다. 양도소득세는 실지거래가액을 원칙으로 하며, 공시가격은 보유 기간 중 재산세·종부세 계산에 사용됩니다.
Q. 상속받은 아파트는 어떤 가격으로 신고하나요?
원칙은 상속개시일 전후 일정 기간 내의 시가입니다. 매매사례가액 등 시가를 확인할 수 있으면 그 금액을, 시가를 확인하기 어려우면 공시가격 등 보충적 평가액을 적용합니다. 금액이 큰 사안이므로 세무 전문가 상담을 권장합니다.
마무리 정리 📝
네 가지 가격의 이름이 다른 이유는 결국 용도가 다르기 때문입니다. 거래가 있었다면 실거래가, 보유 중이라면 공시가격, 오피스텔·상가의 무상이전이라면 국세청 기준시가, 지방세 영역이라면 시가표준액이라고 이해하시면 큰 틀에서 혼동이 없습니다.
보유세 부담을 미리 계산하거나 공시가격이 과도하다고 판단될 경우, 열람 기간을 놓치지 않고 의견 제출 또는 이의신청을 진행하는 것이 실질적인 대응 방법입니다. 매년 공시 일정과 이의신청 기간이 공지되므로 정기적으로 확인하시기 바랍니다.