📌 목차
입찰자가 없어 유찰되면 다음 회차 최저매각가격이 직전 가격보다 낮아집니다. 대부분의 법원은 20%씩, 인천 등 일부 법원은 30%씩 저감합니다. 2회 유찰 시 감정가의 64%(20% 저감) 또는 49%(30% 저감) 수준이 됩니다. 저감률은 법원·사건별로 다를 수 있으므로 매각물건명세서와 기일공고로 반드시 확인해야 합니다.
회차별 최저매각가격 한눈에 보기 📝
감정가 10억 원 물건을 기준으로, 유찰 회차에 따라 최저매각가격이 어떻게 변하는지 정리했습니다. 저감률 20%와 30%의 차이가 회차가 늘어날수록 크게 벌어집니다.
| 유찰 횟수 | 20% 저감 (감정가 대비) | 30% 저감 (감정가 대비) |
|---|---|---|
| 0회(신건) | 100% · 10억 원 | 100% · 10억 원 |
| 1회 | 80% · 8억 원 | 70% · 7억 원 |
| 2회 | 64% · 6.4억 원 | 49% · 4.9억 원 |
| 3회 | 51.2% · 5.12억 원 | 34.3% · 3.43억 원 |
| 4회 | 40.96% · 4.09억 원 | 24.01% · 2.4억 원 |
| 5회 | 32.77% · 3.27억 원 | 16.8% · 1.68억 원 |
※ 법원·사건에 따라 저감률과 단수 처리 방식이 다를 수 있어 실제 공고 금액과 차이가 날 수 있습니다.
유찰과 최저매각가격 저감 원리 💡
유찰은 매각기일에 입찰한 사람이 한 명도 없어 매각이 이루어지지 않은 상태를 말합니다. 이 경우 법원은 다음 매각기일을 정하면서 최저매각가격을 직전 회차보다 낮춰 다시 공고합니다.
핵심은 저감이 감정가에서 일괄 차감되는 방식이 아니라, 직전 회차 최저가에 곱해지는 방식이라는 점입니다. 20% 저감이면 직전 금액의 80%가 되고, 2회 유찰 시 100% × 0.8 × 0.8 = 64%가 됩니다. 30% 저감이면 0.7을 두 번 곱해 49%가 됩니다.
계산 공식
n회 유찰 후 최저가 = 감정가 × (1 − 저감률)n
입찰보증금은 입찰가가 아닌 그 회차 최저매각가격의 10%가 기준입니다.
법원별 20%·30% 저감률 차이 🏦
저감률은 전국이 동일하지 않습니다. 대부분의 법원은 20%를 적용하지만, 인천지방법원 등 일부 법원은 30%를 적용합니다. 같은 지방법원이라도 본원과 지원, 사건 종류에 따라 다르게 운영되는 경우가 있습니다.
30% 저감 법원은 가격이 빠르게 내려가므로 유찰 1~2회만으로도 감정가의 절반 수준에 도달합니다. 반대로 20% 저감 법원은 같은 수준까지 내려가는 데 3회 이상의 유찰이 필요합니다. 따라서 “몇 회 유찰”이라는 표현만으로 할인폭을 가늠하는 것은 위험합니다.
실제 적용 수치는 법원경매정보 사이트의 매각물건명세서와 매각기일 공고에 기재된 최저매각가격으로 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
많이 유찰된 물건 주의점 ⚠️
3회 이상 유찰된 물건은 가격 매력이 크지만, 유찰에는 반드시 이유가 있다는 점을 전제로 접근해야 합니다. 선순위 임차인, 법정지상권, 유치권, 지분 매각, 맹지 등 인수되는 권리나 사용상 제약이 숨어 있는 경우가 많습니다.
또 하나 주의할 것이 재매각입니다. 낙찰자가 대금을 미납해 다시 매각에 부쳐지는 재매각 사건은 최저매각가격이 그대로 유지되는 대신, 입찰보증금이 최저매각가격의 20~30%로 상향됩니다. 평소처럼 10%만 준비하면 입찰 자체가 무효가 됩니다.
입찰 전 3단계 확인
① 이번 회차 최저매각가격과 적용 저감률
② 보증금 비율이 10%인지, 20~30%인지(재매각 여부)
③ 매각물건명세서상 인수되는 권리·점유 관계
자주 묻는 질문 FAQ 💬
Q. 저감률은 감정가 기준인가요, 직전 최저가 기준인가요?
직전 회차 최저매각가격을 기준으로 계산됩니다. 그래서 20% 저감 물건이 2회 유찰되면 감정가의 60%가 아니라 64%가 됩니다. 회차가 늘수록 감소 폭이 점점 작아지는 구조입니다.
Q. 유찰된 물건은 최저가보다 낮게 입찰할 수 있나요?
불가능합니다. 최저매각가격 미만으로 적은 입찰표는 무효 처리됩니다. 반드시 해당 회차 공고된 최저매각가격 이상으로 기재해야 합니다.
Q. 유찰이 계속되면 가격이 무한정 내려가나요?
이론상 계속 저감되지만, 채권자 입장에서 실익이 없다고 판단되면 경매가 취소되거나 변경·연기되는 경우가 많습니다. 저가 물건일수록 진행 상태를 매 기일 확인해야 합니다.
마무리 ✅
부동산 경매의 유찰 저감률 기준은 대부분 20%, 일부 법원은 30%이며, 직전 회차 최저매각가격에 곱해지는 방식으로 적용됩니다. 2회 유찰 시 감정가의 64% 또는 49%라는 기준점을 기억해 두면 회차별 가격을 빠르게 가늠할 수 있습니다.
다만 저감률은 법원과 사건에 따라 달라질 수 있고, 재매각 사건은 보증금 비율까지 바뀝니다. 입찰 전에는 반드시 해당 사건의 매각기일 공고와 매각물건명세서를 직접 열람해 최저매각가격과 보증금 비율을 확인하시기 바랍니다.