📌 목차
1주택 유상거래 취득세는 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3% 구간 계산식, 9억 초과 3%입니다. 여기에 지방교육세(취득세율의 10%)가 항상 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과되며, 신고·납부 기한은 잔금일과 등기일 중 빠른 날부터 60일입니다.
가격·면적별 취득세 총세율표 💰
아파트를 매매로 취득할 때 실제 납부하는 금액은 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세를 모두 합친 금액입니다. 1주택자(무주택자가 주택을 사는 경우 포함)를 기준으로 한 총세율은 아래와 같습니다.
| 취득가액 | 취득세 | 85㎡ 이하 총세율 | 85㎡ 초과 총세율 |
|---|---|---|---|
| 6억원 | 1% | 1.1% | 1.3% |
| 7억 5,000만원 | 2% | 2.2% | 2.4% |
| 9억원 | 3% | 3.3% | 3.5% |
| 12억원 | 3% | 3.3% | 3.5% |
9억원을 넘으면 금액이 아무리 커져도 1주택 기준 취득세율은 3%로 고정됩니다. 즉 12억 아파트(85㎡ 이하)의 총 부담액은 3.3%인 3,960만원입니다.
6억~9억 구간 계산 공식과 실제 예시 📝
취득가액 6억원 초과 9억원 이하 구간은 단일 세율이 아니라 가격에 따라 1%에서 3%까지 연속적으로 올라가는 구조입니다. 적용 공식은 다음과 같습니다.
취득세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) %
· 7억 5,000만원 → 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2%
· 6억 6,000만원 → 6.6 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.4%
· 8억 4,000만원 → 8.4 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.6%
계산된 세율은 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 소수점 넷째 자리까지 적용합니다. 실제 납부 예시를 보면, 5억원·전용 84㎡ 아파트를 무주택자가 취득하는 경우 취득세 500만원에 지방교육세 50만원이 더해져 총 550만원을 납부하게 됩니다.
지방교육세·농어촌특별세가 붙는 기준 💡
취득세만 보고 자금 계획을 세우면 실제 납부일에 금액이 달라집니다. 부가되는 세금은 두 가지입니다.
지방교육세는 주택 유상거래 시 취득세율의 10분의 1이 부과됩니다. 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%가 붙는 구조로 면적과 관계없이 항상 부과됩니다.
농어촌특별세는 전용면적 기준으로 갈립니다. 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세이며, 85㎡를 초과하면 0.2%가 추가됩니다. 여기서 말하는 면적은 분양면적이 아니라 등기부상 전용면적이므로, 계약 전 전용면적을 반드시 확인하시기 바랍니다.
주의사항
이른바 ‘국민주택규모 84타입’은 전용면적이 84㎡대로 85㎡ 이하에 해당해 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 반면 ‘전용 59·84’ 다음 단계인 101㎡·114㎡ 타입부터는 0.2%가 추가되므로 9억원대 아파트 기준 약 180만원 이상 차이가 발생합니다.
다주택자 중과세율과 조정대상지역 🏦
보유 주택 수와 취득 지역에 따라 세율은 크게 달라집니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용됩니다. 비조정대상지역은 2주택까지 기본세율(1~3%)이 유지되고 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 법인이 주택을 취득하는 경우에도 12%가 적용됩니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
다만 이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 기존 주택을 처분 기한 내에 매도하는 조건으로 1주택 세율이 적용됩니다. 기한 내 처분하지 않으면 중과세율과의 차액이 추징되므로 처분 일정 관리가 중요합니다.
신고·납부 기한 60일과 위택스 계산 순서 📝
취득세는 자진신고 납부 세목입니다. 잔금지급일과 등기일 중 빠른 날부터 60일 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 함께 부과됩니다.
실무에서는 등기를 대행하는 법무사가 잔금일에 함께 처리하는 경우가 많지만, 계약 전 예상 세액은 위택스에서 직접 확인할 수 있습니다. 접속 후 지방세정보 → 지방세 미리계산 → 취득세(부동산) 메뉴로 들어가, 취득 유형(유상·농지 외), 취득일자, 거래금액, 전용면적, 조정대상지역 여부, 보유 주택 수를 입력하면 취득세·지방교육세·농어촌특별세가 각각 분리되어 산출됩니다.
자주 묻는 질문 💡
Q. 취득세 과세표준은 실거래가인가요, 공시가격인가요?
매매와 같은 유상거래는 실제 거래금액인 실거래가가 과세표준입니다. 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세 산정에 쓰이는 기준으로 용도가 다릅니다.
Q. 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권은 주택 수에 포함되어 중과 판단에 반영됩니다. 다만 분양권 자체의 취득세는 완공 후 잔금 시점에 납부하며, 세율은 분양권 취득 당시의 주택 수로 판단합니다.
Q. 시세보다 낮은 가격으로 거래하면 신고한 금액이 그대로 인정되나요?
특수관계인 간 저가 거래 등 정상적인 거래로 보기 어려운 경우 시가인정액을 기준으로 과세표준이 재산정될 수 있습니다. 가족 간 매매를 계획 중이라면 사전에 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다.
마무리
아파트 매매 취득세 계산의 핵심은 가격 구간 → 전용면적 → 보유 주택 수 세 단계입니다. 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하는 ‘취득가액×2÷3억원−3’ 공식, 9억 초과 3%를 기본으로 두고, 지방교육세 10%를 더한 뒤 85㎡ 초과라면 농어촌특별세 0.2%를 추가하면 실제 납부액이 나옵니다.
다주택 중과가 적용되면 세액이 수천만원 단위로 달라지므로, 계약서에 도장을 찍기 전 위택스 미리계산으로 예상 세액을 확인하고 자금 계획에 반드시 반영하시기 바랍니다. 잔금일 기준 60일 신고·납부 기한도 함께 기억해 두시면 불필요한 가산세를 피할 수 있습니다.