📌 목차
새 임차인을 구하는 중개보수는 법적으로 중개를 의뢰한 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 계약기간 중 임차인 사정으로 나가는 경우 관행상 기존 임차인이 내는 사례가 많고, 계약서에 ‘중도해지 시 중개수수료 임차인 부담’ 특약이 있으면 그 특약이 우선합니다. 반대로 묵시적 갱신 상태라면 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 언제든 해지 통지가 가능하고(통지 후 3개월 경과 시 효력), 중개보수 부담 의무도 없다는 것이 일반적인 해석입니다. 가장 먼저 계약서 특약란을 확인하시기 바랍니다.
10초 요약: 상황별 중개수수료 부담 주체 💡
중개보수는 중개를 의뢰한 사람이 부담한다는 것이 공인중개사법의 기본 원칙입니다. 새 임차인을 구하는 중개를 의뢰하는 주체는 집주인이므로, 법 문언만 보면 임대인이 내는 것이 맞습니다.
그럼에도 실무에서 기존 임차인이 내는 사례가 많은 이유는, 계약기간을 지키지 못한 데 따른 손해배상 성격의 합의로 처리되기 때문입니다. 즉 ‘법적 의무’가 아니라 ‘협의 결과’에 가깝습니다.
| 상황 | 부담 주체 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약기간 중 임차인 사정으로 해지 | 원칙은 임대인 실무상 임차인 부담 협의 多 |
중개 의뢰인 부담 원칙 + 손해 보전 관행 |
| 계약서에 ‘중도해지 시 임차인 부담’ 특약 | 임차인 | 특약 우선 (계약 자유) |
| 묵시적 갱신 후 해지 통지 | 임대인 | 주택임대차보호법 제6조의2 |
| 계약 만료로 정상 퇴거 | 임대인 | 중개 의뢰인 부담 원칙 |
중도해지 진행 순서 (통보 → 새 임차인) 📝
첫 단계는 계약서 특약란 확인입니다. ‘중도해지 시 중개수수료는 임차인이 부담한다’는 문구가 있으면 협의의 출발점이 달라지므로, 사진으로 남겨두고 내용을 정확히 읽어보시기 바랍니다.
다음은 임대인에게 해지 의사 통보입니다. 계약기간 중 해지는 임대인의 동의가 있어야 성립하므로, 전화 통화 후 문자나 카카오톡으로 날짜·이사 희망일·연락 내용을 한 번 더 남겨 증거를 확보하는 것이 안전합니다.
마지막은 새 임차인 구하기입니다. 통상 임차인이 적극적으로 중개사무소에 집을 내놓고 집 보여주기에 협조하게 되며, 새 임차인의 입주일이 확정되면 그날을 기준으로 보증금 반환과 정산이 이루어집니다.
주의사항
묵시적 갱신 상태라면 임대인의 동의 없이도 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우 3개월분 월세는 부담하되, 새 임차인을 구하는 중개보수까지 떠안을 의무는 없다는 것이 일반적인 해석입니다.
중개보수 계산법과 협상 포인트 💰
월세 계약의 중개보수 산정 기준인 거래금액은 ‘보증금 + (월차임 × 100)’으로 계산합니다. 다만 이 금액이 5,000만 원 미만이면 ‘보증금 + (월차임 × 70)’을 적용합니다.
예를 들어 보증금 1,000만 원·월세 60만 원이라면 거래금액은 7,000만 원이고, 주택 임대차 5,000만 원 이상 1억 원 미만 구간의 상한요율 0.4%를 적용해 28만 원이 상한이 됩니다. 요율은 지자체 조례로 정해지므로 해당 시·도 기준을 확인하는 것이 정확합니다.
협상 시 활용할 수 있는 3가지
- 남은 계약기간이 짧을수록(예: 2~3개월) 임대인 부담 또는 반반 분담 설득력이 커집니다.
- 임차인이 직접 새 임차인을 구해 오면 중개보수 자체가 발생하지 않습니다.
- 합의 내용은 반드시 문자·확인서 등 서면으로 남겨 보증금 반환 분쟁을 예방합니다.
보증금 반환 시점과 월세 정산 🏦
계약기간 중 합의 해지인 경우, 보증금은 통상 새 임차인이 입주하며 새 보증금이 들어오는 날 반환됩니다. 임차인이 먼저 이사를 나갔더라도 새 임차인이 구해지지 않으면 임대인에게 즉시 반환 의무가 생기지 않는다는 점을 염두에 두어야 합니다.
월세는 실제로 계약이 종료되는 날까지 일할 계산하여 정산하며, 관리비·공과금·장기수선충당금 역시 같은 기준일로 정리합니다. 묵시적 갱신 해지라면 통지 후 3개월이 되는 날이 종료일이자 보증금 반환 기준일이 됩니다.
이사 당일까지 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다면 짐을 모두 빼기 전에 임차권등기명령을 검토해 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 FAQ 💡
Q. 특약에 ‘중도해지 시 중개수수료 임차인 부담’이 있으면 무조건 내야 하나요?
계약 자유의 원칙상 해당 특약은 유효하게 인정되는 경우가 많습니다. 다만 임대인이 해지에 동의하지 않아 계약이 그대로 유지되는 상황이거나, 임대인 귀책으로 해지된 경우까지 적용되지는 않으므로 사실관계를 따져볼 필요가 있습니다.
Q. 임대인이 중개수수료를 안 주면 보증금에서 빼겠다고 합니다.
임차인에게 부담 의무가 없는 상황이라면 임대인이 일방적으로 보증금에서 공제할 법적 근거는 없습니다. 내용증명을 발송하거나 주택임대차분쟁조정위원회 조정, 보증금반환청구 소송 등으로 대응할 수 있습니다.
Q. 묵시적 갱신인지 어떻게 확인하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았고, 임차인도 별도 통지를 하지 않은 채 기간이 지났다면 묵시적 갱신으로 봅니다. 이 경우 종전과 같은 조건으로 2년 갱신된 것으로 보되, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.
마무리 📝
정리하면 새 임차인 중개보수는 중개를 의뢰한 임대인 부담이 원칙이고, 계약기간 중 임차인 사정에 의한 해지에서만 관행적으로 임차인이 부담하는 협의가 이뤄집니다. 계약서에 특약이 있으면 특약이 우선하고, 묵시적 갱신 상태라면 3개월 통지만으로 해지가 가능하며 중개보수 부담 의무도 없다는 해석이 일반적입니다.
따라서 순서는 명확합니다. ① 계약서 특약 확인 → ② 묵시적 갱신 여부 판단 → ③ 임대인과 해지·수수료 부담 협의 → ④ 합의 내용 문자로 저장 → ⑤ 새 임차인 입주일 기준 정산. 이 다섯 단계만 지켜도 불필요한 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 조건이 애매하다면 법령 원문을 직접 확인한 뒤 협의에 나서시기 바랍니다.