📌 목차
2026년 종부세 합산배제·과세특례 신고 기간은 9월 16일~9월 30일, 딱 15일입니다.
요건을 갖춘 임대주택·사원용주택은 합산배제로 과세대상에서 아예 빠져요.
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·공동명의 1주택은 특례 신청 시 1세대 1주택자로 보아 최대 80% 세액공제를 받습니다.
국세청은 올해 적용 예상 납세자 4만8천여 명에게 안내문을 발송했고, 기간을 놓치면 12월 고지세액이 크게 달라집니다.
📅 2026년 신청기간은 언제까지인가요?
결론부터 말씀드릴게요. 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지, 딱 15일입니다.
종합부동산세 합산배제·과세특례 신고는 매년 이 일정으로 고정돼 있어요. 9월 16일에 문이 열리고 9월 30일에 닫힙니다. 이 기간이 중요한 이유는 단순해요. 여기서 신고한 내용이 12월에 날아오는 종부세 고지서에 그대로 반영되기 때문이죠.
국세청은 올해 합산배제·과세특례 적용이 예상되는 납세자 4만8천여 명에게 안내문을 발송했어요. 안내문을 받으셨다면 거의 대상자라고 보시면 됩니다. 다만 안내문을 못 받았더라도 요건만 맞으면 직접 신청할 수 있어요.
2026년 종부세 주요 일정
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 과세기준일 | 6월 1일 현재 소유 기준 |
| 합산배제·과세특례 신고 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 종부세 고지서 발송 | 11월 말 |
| 종부세 납부기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 |
참고로 종부세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과돼요. 7월에 집을 팔았어도 6월 1일에 갖고 있었다면 그해 종부세 대상입니다. 이 점 꼭 기억하세요.
🤔 합산배제와 과세특례, 뭐가 다른가요?
이름이 비슷해서 헷갈리시죠? 완전히 다른 제도예요.
합산배제는 말 그대로 ‘합산에서 빼주는 것’입니다. 요건을 갖춘 임대주택이나 사원용 주택은 애초에 종부세 과세대상 주택 수에서 제외돼요. 주택 수에서 빠지니까 세금 계산 자체가 달라집니다.
과세특례는 ‘1세대 1주택자로 봐주는 것’이에요. 실제로는 2주택이지만 사정상 어쩔 수 없는 경우에 1주택자 혜택을 그대로 적용해줍니다. 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 최대 80% 세액공제가 핵심이죠.
| 구분 | 합산배제 | 과세특례 |
|---|---|---|
| 효과 | 과세대상에서 제외 | 1세대 1주택자로 간주 |
| 주요 대상 | 임대주택, 사원용주택 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 공동명의 1주택 |
| 핵심 혜택 | 해당 주택 종부세 미부과 | 기본공제 12억 + 최대 80% 세액공제 |
| 신청기간 | 9월 16일 ~ 9월 30일 (동일) | |
🏠 합산배제 대상 주택은 어떤 게 있나요?
크게 임대주택과 사원용주택 등 기타주택 두 갈래로 나뉩니다.
임대주택 합산배제
지방자치단체에 임대사업자 등록을 하고, 세무서에도 주택임대업 사업자등록을 마친 상태여야 해요. 여기에 임대개시일 당시 공시가격 요건, 의무임대기간, 임대료 증액 제한(5% 이내) 요건까지 모두 충족해야 합니다.
하나라도 어기면 합산배제가 취소되고, 그동안 안 냈던 세금을 이자상당가산액까지 붙여서 추징당해요. 이 부분은 정말 조심하셔야 합니다.
사원용주택 등 기타 합산배제
| 유형 | 주요 내용 |
|---|---|
| 사원용 주택 | 종업원에게 무상·저가 제공하는 국민주택 규모 주택 |
| 기숙사 | 종업원 공동 거주용 건물 |
| 미분양 주택 | 사업자가 보유한 일정 기간 내 미분양분 |
| 어린이집용 주택 | 가정어린이집으로 5년 이상 운영 |
| 문화재·등록문화유산 주택 | 지정·등록된 주택 |
중요한 건, 작년에 이미 신고했고 변동사항이 없다면 올해 다시 신고할 필요가 없다는 점이에요. 주소나 면적, 임대차 내용이 바뀌었거나 새로 대상이 된 주택이 있을 때만 신고하면 됩니다.
📋 과세특례 4가지 유형 정리
과세특례는 크게 네 가지입니다. 본인이 어디에 해당하는지 체크해보세요.
| 유형 | 핵심 요건 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 1주택자가 신규주택 취득 후 종전주택을 일정 기간 내 양도 예정 |
| 상속주택 | 상속으로 취득, 일정 기간 내 또는 저가·소수지분 상속주택 |
| 지방 저가주택 | 수도권·광역시 외 지역 소재 공시가격 기준 이하 1채 |
| 공동명의 1주택 | 부부가 1주택만 공동 소유, 1인 단독 납세 방식 선택 가능 |
이 특례를 받으면 기본공제 12억 원이 적용되고, 만 60세 이상이면 고령자 세액공제(20~40%), 5년 이상 보유했다면 장기보유 세액공제(20~50%)를 받습니다. 두 개를 합치면 최대 80%까지 세액공제가 가능해요. 세금이 5분의 1로 줄어드는 셈이죠.
💑 공동명의 1주택자는 어떤 선택이 유리할까?
부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있다면 두 가지 중 선택할 수 있어요.
① 각자 과세 방식: 지분별로 각각 9억 원씩, 부부 합쳐 18억 원 공제. 다만 고령자·장기보유 세액공제는 못 받습니다.
② 1주택자 특례 방식: 지분이 큰 사람(또는 합의한 사람) 한 명이 전체를 납세. 기본공제는 12억 원이지만 최대 80% 세액공제를 받습니다.
간단한 판단 기준
• 부부 모두 젊고 보유기간이 짧다 → 각자 과세(18억 공제)가 유리한 경우 많음
• 한 명이 60세 이상이고 장기보유했다 → 1주택자 특례가 유리한 경우 많음
• 공시가격이 18억 원 이하 → 각자 과세면 세금 0원일 수 있음
매년 새로 선택할 수 있으니, 올해 상황에 맞춰 유리한 쪽을 고르시면 돼요. 홈택스에서 두 방식의 세액을 미리 비교해보고 결정하는 게 가장 확실합니다.
🖥️ 신청 방법과 준비 서류는?
가장 편한 건 홈택스 전자신고예요. 9월 16일부터 30일까지 24시간 가능합니다.
신청 경로 3가지
| 방법 | 설명 |
|---|---|
| 홈택스 | 로그인 → 세금신고 → 종합부동산세 → 합산배제·특례 신고 |
| 손택스(모바일) | 앱 설치 후 동일 메뉴에서 신고 |
| 서면 제출 | 관할 세무서 방문 또는 우편 접수 |
안내문을 받으신 분은 이미 대상 물건 정보가 입력돼 있는 경우가 많아요. 내용이 맞는지 확인하고 확정만 눌러도 끝나는 경우가 대부분입니다. 임대주택은 임대사업자 등록증, 표준임대차계약서 등을 미리 준비해두시면 좋아요.
⚠️ 기간 놓치면 어떻게 되나요?
솔직히 말씀드리면, 타격이 큽니다.
9월 30일까지 신고하지 않으면 합산배제나 특례가 적용되지 않은 상태로 12월 고지서가 발송돼요. 1주택자 혜택을 못 받고 다주택자로 계산되면 세액이 몇 배 차이 날 수 있습니다.
다만 완전히 끝난 건 아니에요. 12월 정기신고 기간(12월 1일~15일)에 자진신고 방식으로 바로잡을 수 있습니다. 그래도 절차가 번거롭고 실수 위험이 커지니, 가능하면 9월에 처리하는 게 제일 깔끔해요.
반대로 요건을 못 갖췄는데 합산배제를 신청하면 더 큰 문제가 됩니다. 나중에 세금 추징에 이자상당가산액까지 붙어요. 국세청도 이 부분을 특히 강조하고 있으니, 애매하면 신청 전에 세무서에 확인하세요.
❓ 자주 묻는 질문 FAQ
Q. 작년에 신고했는데 올해 또 해야 하나요?