📌 목차
중개보수는 거래금액 × 상한요율(0.3~0.9%)로 계산하며, 상한요율 안에서 협의해 정하는 금액입니다.
월세는 (보증금 + 월세×100)이 기준이고, 이 금액이 5,000만 원 미만이면 월세에 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다.
중개사가 일반과세자면 부가세 10%가 별도로 붙어 상한 200만 원이면 실제 220만 원, 간이과세자면 통상 포함 청구됩니다.
세부 요율은 시·도 조례로 정해져 지역마다 다르므로 계약 전 반드시 해당 지자체 기준을 확인해야 합니다.
중개보수 상한요율이란 무엇인가 💡
부동산 중개보수, 흔히 말하는 복비는 공인중개사가 거래를 성사시킨 대가로 받는 수수료입니다. 중요한 점은 이 금액이 정액이 아니라 상한액이라는 사실입니다.
법령과 조례가 정한 것은 “이 이상 받을 수 없다”는 한도이며, 그 아래에서는 의뢰인과 중개사가 협의로 정할 수 있습니다. 따라서 상한요율을 그대로 적용한 금액이 무조건 정당한 요구는 아닙니다.
상한요율은 거래 유형과 거래금액 구간에 따라 0.3%에서 0.9% 사이에서 정해집니다. 금액대가 낮을수록 요율이 높고, 고액 구간으로 갈수록 요율 자체는 낮아지지만 절대 금액은 커지는 구조입니다.
반드시 기억할 3가지
- 요율은 상한일 뿐, 협의 가능한 금액입니다
- 세부 요율은 시·도 조례로 정해 지역마다 차이가 있습니다
- 부가세는 중개사의 과세 유형에 따라 별도일 수 있습니다
매매·전세 중개보수 계산법 🏦
매매와 전세(임대차)의 계산식은 단순합니다.
중개보수 = 거래금액 × 상한요율 (한도액 적용)
거래금액은 매매의 경우 실제 매매대금, 전세의 경우 보증금 전액입니다. 여기에 해당 구간의 상한요율을 곱하되, 저가 구간에는 별도의 한도액이 설정되어 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다.
| 거래 유형 | 거래금액 구간 | 상한요율 범위 |
|---|---|---|
| 매매·교환 | 저가~중가 구간 | 0.4~0.6% (한도액 있음) |
| 매매·교환 | 고가 구간 | 0.5~0.7% 이내 협의 |
| 임대차(전세·월세) | 저가~중가 구간 | 0.3~0.5% (한도액 있음) |
| 임대차(전세·월세) | 고가 구간 | 0.4~0.6% 이내 협의 |
| 주택 외(상가·토지 등) | 전 구간 | 0.9% 이내 협의 |
정확한 구간별 요율과 한도액은 시·도 조례로 정해집니다. 계약 전 해당 지자체 부동산정보 사이트에서 직접 조회하는 것이 가장 확실합니다.
월세 환산보증금 계산법 📝
월세 계약은 보증금과 월 차임이 함께 있어 별도의 환산 과정이 필요합니다.
거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
그런데 이렇게 계산한 금액이 5,000만 원 미만이면 예외 규정이 적용됩니다. 이 경우 곱하는 숫자를 100에서 70으로 낮춰 다시 계산합니다.
5천만 원 미만일 때 → 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
| 조건 | 환산식 | 예시 |
|---|---|---|
| 1차 계산 결과 5천만 원 이상 | 보증금 + 월세×100 | 보증금 3,000만+월세 50만 → 8,000만원 |
| 1차 계산 결과 5천만 원 미만 | 보증금 + 월세×70 | 보증금 500만+월세 40만 → 3,300만원 |
소액 월세 세입자의 부담을 줄이기 위한 장치입니다. 중개사가 5,000만 원 미만인데도 100을 곱해 청구한다면 정정을 요구할 수 있습니다.
부가세 10%는 별도인가 💰
중개보수 분쟁에서 가장 많이 나오는 쟁점이 부가가치세입니다. 결론부터 말하면 중개사의 과세 유형에 따라 달라집니다.
| 구분 | 부가세 처리 | 상한 200만원일 때 실제 부담 |
|---|---|---|
| 일반과세자 | 10% 별도 청구 가능 | 220만 원 |
| 간이과세자 | 통상 보수에 포함 | 200만 원 |
같은 거래인데도 어느 중개사무소를 거치느냐에 따라 20만 원 차이가 발생할 수 있다는 의미입니다. 계약서에 서명하기 전 사업자등록증의 과세 유형을 확인하고, 부가세 포함 여부를 명확히 해두는 것이 좋습니다.
부가세를 지급했다면 반드시 현금영수증이나 세금계산서를 받아야 합니다. 증빙 없이 부가세 명목의 금액만 받아가는 것은 정상적인 거래가 아닙니다.
실제 계산 사례로 확인하기
사례 1. 전세 4억 원, 상한요율 0.3% 적용
4억 × 0.3% = 120만 원
일반과세자라면 부가세 12만 원 추가 → 총 132만 원
간이과세자라면 → 120만 원
사례 2. 보증금 1,000만 원 / 월세 60만 원
1차: 1,000만 + (60만×100) = 7,000만 원 → 5천만 원 이상이므로 7,000만 원 그대로 적용
7,000만 × 0.4% = 28만 원 (한도액 확인 필요)
사례 3. 보증금 300만 원 / 월세 35만 원
1차: 300만 + (35만×100) = 3,800만 원 → 5천만 원 미만
재계산: 300만 + (35만×70) = 2,750만 원
2,750만 × 0.5% = 13만 7,500원 (한도액 적용 대상)
사례 3처럼 재환산 규정을 모르면 실제보다 훨씬 많은 금액을 지급할 수 있습니다. 소액 월세일수록 계산식을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.
불공정 중개 시 대응 방법
상한요율을 초과해 받는 행위, 또는 거래 조건을 부당하게 강요하는 행위는 제재 대상입니다. 서울시는 9월 22일 1년 계약 강요와 중개보수 전가 등 불공정 중개 관행에 대해 과태료를 최대 500만 원까지 부과하겠다는 방침을 밝힌 바 있습니다.
| 문제 사례 | 대응 방법 |
|---|---|
| 상한요율 초과 청구 | 해당 시·군·구 부동산 담당 부서 신고 |
| 부가세 이중 청구·증빙 미발행 | 국세청 홈택스 미발급 신고 |
| 1년 계약 강요, 보수 전가 | 지자체 불공정 중개 신고 접수 |
계약 전 중개보수 금액과 부가세 포함 여부를 중개대상물 확인·설명서에 명시하도록 요구하면 분쟁을 사전에 차단할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 상한요율대로 요구하면 무조건 내야 하나요?
아닙니다. 상한요율은 최대 한도일 뿐이며 그 범위 안에서 협의로 정하는 구조입니다. 계약 체결 전에 미리 금액을 조율하는 것이 일반적입니다.
Q. 지역마다 요율이 다른 이유는 무엇인가요?
세부 요율과 한도액을 시·도 조례로 정하도록 되어 있기 때문입니다. 서울과 경기, 지방 광역시의 구간별 기준이 다를 수 있으므로 거래 소재지 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 중개보수는 매수인만 내는 건가요?
매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 자신을 중개한 중개사에게 지급합니다. 한쪽이 양쪽 몫을 부담하도록 전가하는 것은 불공정 중개에 해당할 수 있습니다.
Q. 계약이 중간에 파기되면 보수를 내야 하나요?
중개사의 귀책 없이 거래당사자 사정으로 계약이 해제된 경우에는 보수 청구가 가능하다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 구체적 사정에 따라 달라지므로 계약서 특약으로 미리 정해두는 편이 안전합니다.
마무리 정리
중개보수는 거래금액 × 상한요율(0.3~0.9%)이 기본 공식이며, 월세는 보증금 + 월세×100(5천만 원 미만이면 ×70)으로 환산합니다. 여기에 중개사가 일반과세자라면 부가세 10%가 별도로 붙어 최종 부담액이 달라집니다.
세부 요율은 지역 조례에 따라 차이가 있으므로, 계약 도장을 찍기 전 거래 소재지 기준으로 상한액을 직접 조회해 보시기 바랍니다. 30초면 확인할 수 있는 정보가 수십만 원의 차이를 만들 수 있습니다.