📌 목차
LTV는 집값 기준, DTI는 주택담보대출 중심의 소득 기준, DSR은 모든 대출을 합산한 소득 기준입니다.
세 가지 중 가장 먼저 한도를 막는 것은 대부분 DSR이며, 은행권 40%·2금융권 50%가 기준입니다.
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 실제 금리에 가산금리를 더해 한도를 산출합니다.
결국 내 한도는 LTV·DTI·DSR 세 금액 중 가장 작은 값으로 결정됩니다.
LTV·DTI·DSR 산식 한눈에 비교 💡
세 지표는 계산에 넣는 대상이 서로 다릅니다. LTV는 집값만 보고, DTI는 소득 대비 주택담보대출 부담을 보며, DSR은 신용대출·자동차할부·카드론까지 모두 더해 소득과 비교합니다.
따라서 포함 범위가 넓은 DSR이 가장 엄격하며, 실제 승인 한도는 세 가지 계산값 중 가장 작은 금액으로 확정됩니다.
| 구분 | 산식 | 포함 대출 | 기준 |
|---|---|---|---|
| LTV | 대출금 ÷ 주택 담보가치 | 해당 주담대 | 규제지역·생애최초 여부별 차등(생애최초 70%) |
| DTI | (주담대 원리금 + 기타대출 이자) ÷ 연소득 | 주담대 전액 + 기타 이자 | 규제지역 중심 적용 |
| DSR | 모든 대출 연간 원리금 ÷ 연소득 | 신용·할부·카드론 등 전부 | 은행권 40%, 2금융권 50% |
연봉 5천만원 예시로 세 지표 계산 💰
조건 : 연소득 5,000만원, 매매가 6억원 주택, 기존 대출 없음, 은행권 DSR 40% 적용
① LTV 70%(생애최초) : 6억원 × 70% = 4억 2,000만원
② DSR 40% : 연간 상환 가능액은 5,000만원 × 40% = 2,000만원입니다. 금리 4.5%·30년 원리금균등 조건이라면 1억원당 연 상환액이 약 608만원이므로, 2,000만원 ÷ 608만원 ≈ 3억 2,000만원 수준입니다.
③ 결론 : LTV로는 4억 2,000만원이 가능해도 DSR이 약 3억 2,000만원에서 막히므로 실제 한도는 더 작은 쪽으로 결정됩니다.
여기에 신용대출 5,000만원이 있다면 상황이 달라집니다. 신용대출은 만기와 무관하게 5년 분할 상환으로 간주되고, 마이너스통장은 사용액이 아닌 약정 한도 전체를 원리금으로 계산하기 때문에 DSR을 크게 갉아먹습니다.
스트레스 DSR이 한도를 줄이는 원리 🏦
스트레스 DSR은 향후 금리가 오를 가능성을 미리 반영하는 제도입니다. 실제 적용 금리에 스트레스 금리(가산금리)를 더한 금리로 원리금을 계산해 한도를 산출합니다.
2025년 7월부터 시행된 3단계에서는 가산 폭이 이전보다 확대되어, 동일한 소득이라도 산출 한도가 줄어듭니다. 특히 금리 변동 위험이 큰 변동금리 상품일수록 가산 폭이 크게 적용되는 구조입니다.
주의 : 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이는 가상의 금리입니다. 실제 이자를 그 금리로 내는 것은 아니지만, 승인 금액은 실제로 줄어듭니다. 상품 구조(고정·혼합·주기형)에 따라 가산 폭이 달라지므로 창구에서 반드시 비교해 보시기 바랍니다.
대출 한도를 늘리는 현실적 방법 📝
DSR은 연간 원리금을 소득으로 나눈 값이므로, 분자를 줄이거나 분모를 키우는 두 방향만 존재합니다.
| 방법 | 효과 |
|---|---|
| 만기를 길게 설정(30~40년) | 연간 원리금이 줄어 DSR 여력 확대 |
| 마이너스통장 한도 축소·해지 | 미사용 한도도 전액 반영되므로 즉시 효과 |
| 기존 신용대출·카드론 상환 | 5년 분할 기준 원리금이 빠져 여력 회복 |
| 소득 증빙 보강(상여·부수입 반영) | 분모인 연소득 상향으로 한도 증가 |
| 정책대출 활용(디딤돌 등) | 별도 한도·금리 기준 적용 가능 |
생애최초 구입자라면 LTV 70% 적용 여부를 먼저 확인하고, 디딤돌대출처럼 소득·주택가격 요건을 갖춘 정책 상품을 함께 검토하는 편이 유리합니다.
자주 묻는 질문 FAQ 💡
Q. 세 지표 중 어떤 것이 먼저 한도를 막나요?
대부분 DSR에서 먼저 막힙니다. LTV는 집값 기준이라 여유가 있어도, 소득 대비 전체 부채를 보는 DSR이 더 낮은 금액을 산출하기 때문입니다.
Q. 마이너스통장을 안 쓰면 DSR에서 빠지나요?
빠지지 않습니다. 사용 여부와 관계없이 약정 한도 전체를 대출로 간주해 원리금을 계산합니다. 주담대 신청 전 한도를 줄이거나 해지하는 것이 효과적입니다.
Q. 2금융권이 DSR 50%면 더 많이 빌릴 수 있나요?
산출 한도는 늘어날 수 있지만 금리가 높아 총 이자 부담이 커집니다. 금리 차이까지 계산한 뒤 판단하시기 바랍니다.
마무리
정리하면 LTV는 집값, DTI는 주담대 중심 소득 부담, DSR은 모든 대출을 합산한 소득 부담을 보는 지표이며, 실제 한도는 세 값 중 가장 작은 금액으로 결정됩니다.
스트레스 DSR 3단계가 적용된 현재는 같은 소득이라도 예전보다 한도가 줄어든 상태이므로, 신청 전에 기존 대출과 마이너스통장 한도를 먼저 정리하는 것이 가장 확실한 방법입니다. LTV 기준과 규제지역 여부는 금융위원회 고시를 통해 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.