📌 목차
주택 취득세 중과는 조정대상지역 여부 + 취득 후 주택 수로 결정됩니다. 조정대상지역은 2주택 8%, 3주택 이상 12%, 비조정대상지역은 3주택 8%, 4주택 이상·법인 12%가 적용됩니다.
조정대상지역은 2025년 10월 기준 서울 전역과 경기 12곳이 지정되어 있습니다.
비수도권 공시가격 2억 원 이하 저가주택은 보유 주택 수와 관계없이 중과에서 제외되며 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.
다주택자 취득세 중과세율 기본 구조 💰
주택 유상취득 시 취득세율은 지방세법 제13조의2에 따라 결정됩니다. 핵심은 두 가지 변수입니다. 하나는 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지 여부, 다른 하나는 취득한 이후 세대가 보유하게 되는 주택 수입니다.
1주택자는 지역과 무관하게 기본세율이 적용되며, 취득가액 6억 원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3% 구간별 누진, 9억 원 초과 3%입니다. 문제는 2주택 이상부터입니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (기본세율) | 1~3% (기본세율) |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 기본세율) | 1~3% (기본세율) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 붙습니다. 8% 중과 구간에서는 지방교육세 0.4%, 농특세 0.6%(전용 85㎡ 초과 시)가 더해져 실질 부담은 최대 9.0%, 12% 구간에서는 지방교육세 0.4%와 농특세 1.0%가 더해져 13.4%까지 올라갑니다. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농특세가 비과세되어 각각 8.4%, 12.4%가 됩니다.
계산 예시
조정대상지역인 서울에서 기존 1주택 보유자가 10억 원짜리 아파트(85㎡ 초과)를 추가 취득하는 경우, 취득세 8%에 지방교육세·농특세를 합쳐 총 9.0%인 약 9,000만 원을 부담하게 됩니다. 동일한 조건이 비조정대상지역이라면 3% 기본세율 기준 약 3,300만 원 수준으로, 차이가 5천만 원 이상 벌어집니다.
2026년 현재 조정대상지역 범위 🏦
조정대상지역은 국토교통부 주거정책심의위원회가 지정·해제하는 규제지역입니다. 2025년 10월 추가 지정을 거쳐 현재는 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 묶여 있습니다. 경기권에서는 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명, 안양(동안), 수원(영통·장안), 용인(수지) 등 서울 접근성이 높은 지역이 중심입니다.
중요한 점은 조정대상지역 지정 여부가 취득 시점(잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날) 기준으로 판단된다는 것입니다. 계약 당시에는 비조정대상지역이었더라도 잔금일에 조정대상지역으로 지정되었다면 원칙적으로 중과 대상이 됩니다.
다만 지정 공고일 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되는 경우에는 종전 규정을 적용받을 수 있는 경과조치가 있습니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 반드시 보관해 두어야 하는 이유입니다.
주택 수 계산 방법과 포함·제외 기준 📝
취득세 중과 판정에서 주택 수는 개인이 아닌 세대 단위로 계산합니다. 주민등록표상 세대를 같이하는 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 동일 세대로 간주됩니다. 반대로 30세 이상이거나 일정 소득 요건을 갖춘 자녀가 세대를 분리했다면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.
| 구분 | 주택 수 포함 여부 |
|---|---|
| 아파트·단독주택·다세대 | 포함 |
| 주거용 오피스텔(주택분 재산세 과세) | 포함 (2020.8.12 이후 취득분) |
| 분양권·입주권 | 포함 (2020.8.12 이후 취득분) |
| 공시가격 1억 원 이하 주택 | 제외 (정비구역 등 일부 예외) |
| 상속주택(상속개시일 5년 이내) | 제외 |
| 가정어린이집·노인복지주택 등 | 제외 |
오피스텔의 경우 취득 단계에서는 건축법상 업무시설로 분류되어 세율 자체는 4.6% 단일세율이 적용되고 그 자체로 중과되지 않습니다. 다만 주거용으로 사용하며 주택분 재산세를 납부하고 있다면, 이후 다른 주택을 취득할 때 보유 주택 수에 산입되어 중과를 유발할 수 있습니다.
지방 저가주택 2억 원 중과 배제 💡
2025년 지방세법 시행령 개정으로 지방 저가주택에 대한 중과 배제 기준이 크게 완화되었습니다. 기존에는 공시가격 1억 원 이하 주택만 주택 수에서 제외되었으나, 행정안전부는 침체된 지역경기 활성화를 위해 비수도권 소재 공시가격 2억 원 이하 주택까지 기준을 상향했습니다.
적용 요건 정리
- 대상 지역: 수도권정비계획법상 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 비수도권
- 가격 기준: 공시가격 2억 원 이하
- 적용 시점: 2025년 1월 2일 이후 유상 취득분부터 소급 적용
이 요건을 충족하면 기존 보유 주택 수와 관계없이 중과세율(8%·12%)이 아닌 기본세율(6억 원 이하 1%)이 적용됩니다. 또한 2025년 1월 2일 이후 지방 공시가격 2억 원 이하 주택을 취득한 뒤 다른 신규 주택을 추가 구입하는 경우에도, 해당 지방 저가주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
즉 지방 저가주택은 ‘본인이 취득할 때 중과되지 않는 것’과 ‘다음 주택 취득 시 주택 수에 포함되지 않는 것’ 두 가지 혜택을 모두 받는 구조입니다. 수도권에서는 여전히 공시가격 1억 원 이하 기준이 유지되므로 지역 구분에 주의해야 합니다.
증여 취득세 중과와 일시적 2주택 🏦
유상 매매뿐 아니라 무상 증여에도 중과 규정이 있습니다. 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우 취득세율은 기본 3.5%가 아닌 12%가 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외됩니다.
최근 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 양도와 증여 중 어느 쪽이 유리한지 비교하는 수요가 늘고 있습니다. 증여를 선택할 경우 증여세 외에 수증자가 부담하는 취득세 중과 12%가 추가된다는 점을 반드시 함께 계산해야 합니다.
한편 이사·직장 이전 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 중과가 적용되지 않습니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 하며, 기한 내 처분하지 못하면 차액분 취득세가 추징됩니다.
신고 절차와 실무 체크포인트 📝
취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 부과됩니다. 신고는 물건 소재지 시·군·구청 세무과 또는 위택스에서 가능합니다.
| 체크 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 조정대상지역 여부 | 잔금일·등기일 기준 지정 현황 확인 |
| 세대원 보유 주택 | 배우자·미혼 30세 미만 자녀 명의 포함 |
| 분양권·입주권 | 2020.8.12 이후 취득분 주택 수 산입 |
| 공시가격 | 부동산공시가격알리미에서 조회 |
| 신고 기한 | 취득일로부터 60일 이내 |
자주 묻는 질문 💡
Q. 비조정대상지역에서 2주택째를 사면 중과되나요?
비조정대상지역은 2주택까지 기본세율(1~3%)이 적용되어 중과되지 않습니다. 3주택째부터 8%, 4주택 이상부터 12%가 적용됩니다.
Q. 조정대상지역 주택을 보유 중인데 비조정대상지역 주택을 사면 어떻게 되나요?
판단 기준은 새로 취득하는 주택의 소재지입니다. 신규 주택이 비조정대상지역이라면 2주택까지는 기본세율이 적용됩니다.
Q. 지방 공시가격 1억 5천만 원 주택도 중과에서 빠지나요?
2025년 1월 2일 이후 취득분이고 비수도권 소재라면 공시가격 2억 원 이하까지 중과 배제 대상입니다. 기본세율 1%가 적용됩니다.
Q. 상속받은 주택도 주택 수에 포함되나요?
상속개시일로부터 5년 이내에는 주택 수에서 제외됩니다. 5년이 지나면 보유 주택 수에 산입되어 이후 취득 시 중과 요인이 될 수 있습니다.
마무리 정리
다주택자 취득세 중과는 조정대상지역 여부와 취득 후 세대 기준 주택 수 두 가지로 결정됩니다. 조정대상지역은 2주택 8%·3주택 이상 12%, 비조정대상지역은 3주택 8%·4주택 이상 12%가 기준이며, 부가세를 포함하면 실질 부담은 최대 13.4%에 이릅니다.
비수도권 공시가격 2억 원 이하 저가주택은 중과 배제와 주택 수 제외 혜택을 함께 받으므로, 지방 부동산 취득을 검토 중이라면 공시가격 확인이 절세의 출발점이 됩니다. 계약 전 반드시 잔금일 기준 규제지역 현황과 세대원 보유 주택 수를 점검하시기 바랍니다.