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투기과열지구·조정대상지역 내 주택을 취득하면 거래금액과 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 비규제지역은 거래가격 6억원 이상일 때, 법인이 매수하는 경우는 금액과 무관하게 제출 대상입니다.
특히 투기과열지구에서는 계획서에 기재한 항목별로 예금잔액증명서·대출신청서 등 증빙서류를 함께 첨부해야 합니다.
2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이면서 제출 대상이 대폭 확대됐습니다.
제출 기한은 부동산 거래신고와 동일하게 계약체결일부터 30일 이내입니다.
자금조달계획서란 무엇인가 📝
자금조달계획서의 정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다. 주택을 매수할 때 매수 자금을 어디서 어떻게 마련했는지, 그리고 취득한 주택에 직접 입주할 것인지를 관할 지자체에 신고하는 서류입니다.
이 제도의 목적은 명확합니다. 편법 증여나 차입금을 동원한 투기성 거래, 법인을 활용한 우회 매수를 사전에 걸러내기 위한 장치입니다. 제출된 계획서는 국토교통부 부동산거래분석기획단과 국세청에 공유되며, 자금 출처가 불분명하거나 기재 내용이 어색한 거래는 별도의 자금출처 조사 대상으로 분류됩니다.
실제로 2026년 들어 자금출처 소명 요구 건수가 직전 대비 4.6배 수준으로 늘어 최근 5년 내 최고치를 기록한 것으로 파악되고 있습니다. 규제지역이 넓어지면서 제출 대상 자체가 급증한 영향이 큽니다. 계획서를 형식적으로 작성했다가 소명 요구를 받는 사례가 늘고 있으므로, 작성 단계부터 정확하게 기재하는 것이 중요합니다.
2026년 제출 대상 기준 한눈에 보기 💡
제출 대상 판단의 핵심 변수는 주택 소재지가 규제지역인지 여부, 거래금액, 매수 주체가 개인인지 법인인지 세 가지입니다.
| 구분 | 제출 기준 | 증빙서류 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 거래금액 무관 전건 제출 | 항목별 증빙 필수 첨부 |
| 조정대상지역 | 거래금액 무관 전건 제출 | 원칙적으로 미첨부 |
| 비규제지역(개인) | 거래가격 6억원 이상 | 미첨부 |
| 법인 매수 | 지역·금액 무관 전건 제출 | 투기과열지구는 필수 |
판단 시 주의할 점
6억원 기준은 실제 거래신고 금액을 기준으로 하며, 공시가격이나 감정가가 아닙니다. 또한 지분 거래인 경우에도 해당 주택 전체의 거래금액을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다. 분양권·입주권을 취득하는 경우에도 요건에 해당하면 제출 대상이 됩니다.
증여나 상속으로 주택을 취득하는 경우는 매매가 아니므로 부동산 거래신고 대상이 아니며, 따라서 자금조달계획서 제출 의무도 발생하지 않습니다. 다만 증여세 신고 과정에서 별도의 자금 검증이 이뤄집니다.
10·15 대책 이후 규제지역 현황 🏦
2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책으로 규제지역 범위가 크게 확대됐습니다. 기존에는 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구만 토지거래허가구역이자 투기과열지구·조정대상지역이었으나, 이번 대책으로 서울시 전역과 경기도 12개 지역이 새롭게 지정됐습니다.
| 구분 | 해당 지역 |
|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 |
| 경기(12곳) | 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 |
이 지역들은 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 동시에 지정됐습니다. 즉 해당 지역에서 아파트나 연립·다세대 주택을 매수하는 경우 금액이 1억원이든 20억원이든 자금조달계획서를 반드시 제출해야 하며, 투기과열지구 기준이 적용되므로 증빙서류까지 함께 내야 합니다.
여기에 토지거래허가구역 특성상 2년간 실거주 의무가 부과되므로, 계획서의 입주계획란에 ‘본인 입주’로 기재하는 것이 일반적입니다. 무주택자 기준 LTV도 기존 70%에서 40%로 축소 적용되므로, 자금조달 계획 자체를 다시 짜야 하는 경우가 많습니다.
투기과열지구 증빙서류 15종 📂
투기과열지구 내 주택 거래는 계획서에 적은 금액 하나하나에 대해 이를 입증할 서류를 붙여야 합니다. 작성한 항목에 해당하는 서류만 내면 되며, 해당 없는 항목은 제출하지 않아도 됩니다.
| 자금 항목 | 제출해야 할 증빙서류 |
|---|---|
| 금융기관 예금액 | 예금잔액증명서, 잔고증명서 |
| 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서, 잔고증명서 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 |
| 현금 등 기타 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 |
| 부동산 처분대금 | 매매계약서, 임대차계약서 |
| 금융기관 대출액 | 금융거래확인서, 대출신청서, 부채증명서 |
| 임대보증금 | 임대차계약서 |
| 회사지원금·사채 | 금전대차계약서, 차용증 |
가족에게 돈을 빌려 매수 자금을 마련하는 경우 차용증과 이자 지급 내역이 핵심 쟁점이 됩니다. 차용증만 작성하고 실제 원리금 상환이 이뤄지지 않으면 과세당국이 사실상 증여로 판단할 가능성이 높습니다. 계좌이체 기록을 남겨 두는 것이 안전합니다.
증빙서류를 당장 발급받기 어려운 항목이 있다면 ‘미제출 사유서’를 첨부할 수 있으나, 이 경우 거래가 집중 점검 대상으로 분류될 가능성이 커집니다.
제출 기한과 제출 방법 💰
자금조달계획서는 부동산 거래신고와 동시에, 계약체결일부터 30일 이내에 제출하는 것이 원칙입니다. 거래신고를 먼저 하고 계획서를 나중에 내는 것도 가능하지만, 어느 경우든 30일 기한은 동일하게 적용됩니다.
제출 경로 두 가지
온라인 — 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 공동인증서로 로그인 후 전자 제출
방문 — 주택 소재지 관할 시·군·구청 부동산 거래신고 담당 부서에 직접 제출
통상 공인중개사가 거래신고를 대행하지만, 자금조달계획서 작성 책임은 매수인 본인에게 있습니다. 중개사에게 위임하는 경우에도 기재 내용은 반드시 직접 확인해야 합니다. 공동명의로 매수하는 경우에는 매수인별로 각각 작성해 제출합니다.
계약 후 대출 승인 금액이 달라지거나 자금 조달 방식이 바뀌었다면, 변경된 내용으로 정정 신고를 하는 것이 바람직합니다. 최초 계획서와 실제 잔금 흐름이 크게 어긋나면 소명 요구로 이어질 수 있습니다.
허위 기재 시 과태료와 자금출처 조사 ⚠️
자금조달계획서를 기한 내 제출하지 않거나 거짓으로 작성한 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 과태료가 부과됩니다.
| 위반 유형 | 제재 |
|---|---|
| 미제출 또는 거짓 제출 | 과태료 500만원 |
| 증빙서류 미첨부 | 과태료 500만원 |
| 거래가격 허위신고 | 취득가액의 최대 10% 과태료 |
| 편법 증여 적발 | 증여세 본세 + 가산세 추징 |
과태료보다 무거운 리스크는 국세청 자금출처 조사입니다. 소득 수준 대비 매수 금액이 과도하거나, 부모 자금이 유입된 정황이 보이거나, 차입금 비중이 비정상적으로 높은 거래는 기획 조사 대상이 됩니다. 조사가 시작되면 최근 수년간의 계좌 흐름 전반을 소명해야 하므로 부담이 상당합니다.
따라서 계약 전 단계에서 자금 계획을 먼저 확정하고, 그 흐름에 맞춰 계좌 이체 기록을 정리해 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.
자주 묻는 질문(FAQ) ❓
Q. 비규제지역에서 5억 9천만원에 샀다면 제출해야 하나요?
비규제지역은 거래가격 6억원 이상부터 제출 대상이므로, 5억 9천만원 거래는 제출 의무가 없습니다. 다만 법인이 매수한 경우라면 금액과 무관하게 제출해야 합니다.
Q. 조정대상지역인데 증빙서류도 내야 하나요?
증빙서류 첨부 의무는 투기과열지구에만 적용됩니다. 다만 서울 전역과 경기 12곳처럼 투기과열지구와 조정대상지역이 중복 지정된 곳은 투기과열지구 기준이 적용되어 증빙이 필요합니다.
Q. 오피스텔도 제출 대상인가요?
자금조달계획서는 주택을 대상으로 하는 제도로, 업무시설로 분류되는 오피스텔은 원칙적으로 제출 대상이 아닙니다. 다만 토지거래허가구역 내 거래는 별도의 허가 절차가 적용될 수 있습니다.
Q. 부모님께 빌린 돈은 어