분양권 입주권 주택수 포함 기준 2026 총정리 (양도세·취득세·청약)

분양권과 입주권, 무엇이 다른가 💡

두 권리 모두 장래에 주택을 취득할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만, 발생 경로가 전혀 다릅니다. 이 차이가 세법상 취급의 차이로 이어집니다.

분양권은 청약에 당첨되거나 전매를 통해 취득한 것으로, 사업주체와 공급계약을 체결함으로써 발생하는 권리입니다. 아직 건물이 존재하지 않으며 토지 지분도 없습니다.

조합원입주권은 재개발·재건축 정비사업에서 기존에 주택을 보유하던 조합원이 관리처분계획 인가일을 기점으로 기존 주택이 권리로 전환된 것입니다. 원래 주택이었던 것이 형태를 바꾼 것이므로, 세법에서도 더 오래전부터 주택수에 포함해 왔습니다.

세목별 주택수 포함 기준 한눈에 비교 📝

가장 혼란이 큰 부분은 세목마다 기준이 제각각이라는 점입니다. 같은 분양권 1개를 보유하고 있어도 양도세에서는 주택으로 보고, 종합부동산세에서는 보지 않습니다.

구분	분양권	조합원입주권
양도소득세	2021.1.1 이후 취득분 포함	2006.1.1 이후 관리처분인가분 포함
취득세	2020.8.12 이후 취득분 포함	2020.8.12 이후 취득분 포함
종합부동산세	미포함	미포함
재산세	과세대상 아님	토지분만 과세
청약 자격	2018.12.11 이후 공급계약분 유주택	유주택으로 판단

세금을 낼 때는 유주택자인데 청약에서는 무주택자로 분류되는 등 기준 불일치 문제가 지속적으로 제기되고 있으며, 주택수 판정 기준을 통합해야 한다는 논의가 이어지고 있습니다. 다만 2026년 현재까지는 위 표의 세목별 기준이 그대로 적용됩니다.

양도소득세 주택수 포함 기준 🏦

양도소득세에서 주택수가 중요한 이유는 두 가지입니다. 첫째는 1세대 1주택 비과세 적용 여부, 둘째는 다주택자 중과세율 적용 여부입니다.

분양권은 소득세법 개정에 따라 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 1세대의 주택수에 포함됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 계약하여 취득한 분양권은 여전히 주택수에서 제외됩니다. 이때 취득 시점은 일반적으로 분양계약일(당첨일) 또는 전매로 산 경우 잔금청산일을 기준으로 판단합니다.

조합원입주권은 훨씬 이전인 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획 인가를 받은 것부터 주택수에 포함되어 왔습니다. 실무에서는 사실상 대부분의 입주권이 주택수에 산입된다고 보시면 됩니다.

다만 분양권이나 입주권이 주택수에 포함되더라도, 일시적 2주택 특례나 대체주택 비과세 특례 등 예외 규정이 존재합니다. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 일정 기간 내에 종전 주택을 양도하는 등의 요건을 충족하면 비과세가 적용될 수 있으므로 개별 상황 확인이 필수입니다.

취득세 주택수 포함 기준 💰

취득세는 2020년 8월 12일을 기준으로 제도가 크게 바뀌었습니다. 이날 이후 취득한 분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔은 모두 취득세 중과 판단 시 주택수에 포함됩니다.

여기서 핵심은 분양권 자체에는 취득세가 부과되지 않는다는 점입니다. 분양권은 권리일 뿐이므로, 실제 아파트가 완공되어 잔금을 치를 때 주택 취득세를 납부합니다. 다만 이때 적용되는 세율은 분양권을 취득한 시점의 주택수를 기준으로 판정합니다.

구분	취득세 판단 시점	비고
분양권	분양권 취득일 기준 주택수	잔금 시 주택 취득세 납부
입주권(신축 완공)	원시취득으로 처리	주택수 무관 2.8% 세율
입주권 승계취득	토지분 취득세 4%	건물 완공 시 별도 원시취득세

특히 주목할 부분은 조합원입주권으로 완공된 주택의 취득입니다. 이는 기존 건물을 허물고 새로 짓는 것이므로 매매가 아닌 원시취득에 해당하며, 보유 주택수와 관계없이 2.8%의 세율이 적용됩니다. 다주택자라 하더라도 중과세율이 적용되지 않는다는 점은 실무상 매우 중요한 차이입니다.

분양권·입주권 양도세율 정리 💡

분양권과 입주권을 양도할 때 적용되는 세율도 서로 다릅니다. 분양권은 보유 기간이 길어도 기본세율로 내려가지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다.

보유 기간	분양권	조합원입주권
1년 미만	70%	70%
1년 이상 2년 미만	60%	60%
2년 이상	60%	기본세율 6~45%

분양권은 보유 기간이 2년을 넘겨도 60% 단일세율이 유지되며, 여기에 지방소득세 10%가 추가되어 실질 부담은 66%에 이릅니다. 반면 입주권은 2년 이상 보유 시 기본 누진세율이 적용되고, 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세까지 가능합니다.

또한 분양권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 토지와 건물이 아닌 권리이기 때문입니다. 입주권의 경우 기존 주택 보유 기간에 대해서만 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다.

청약·대출에서의 주택수 판단 🏦

세금 외에 실생활에서 주택수가 문제 되는 영역이 청약 자격과 주택담보대출 규제입니다.

청약에서는 2018년 12월 11일 이후 공급계약을 체결한 분양권부터 주택을 소유한 것으로 간주합니다. 조합원입주권 역시 주택 소유로 판단합니다. 따라서 분양권을 보유한 상태에서는 무주택 특별공급이나 가점제 무주택 기간 산정에서 불이익이 발생합니다.

대출 규제 측면에서는 계약일이 아니라 부동산 거래신고일이 규제 적용 기준이 되는 경우가 있어 주의가 필요합니다. 규제 시행일 직전에 계약했더라도 신고가 늦어지면 강화된 규제를 적용받을 수 있으므로, 거래 시점 관리가 중요합니다.

자주 묻는 질문 FAQ 📝