📌 목차
재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조).
6월 1일 현재 사실상 소유자가 그 해 1년치 보유세 전부를 부담합니다.
잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 6월 1일이면 매수자, 6월 2일 이후면 매도자가 냅니다.
매도자는 5월 31일까지 잔금, 매수자는 6월 2일 이후 잔금이 유리합니다.
재산세 과세기준일 6월 1일의 법적 근거 📝
부동산 보유세의 출발점은 과세기준일입니다. 지방세법 제114조는 재산세의 과세기준일을 매년 6월 1일로 규정하고 있습니다. 종합부동산세 역시 종합부동산세법에 따라 같은 날인 6월 1일을 과세기준일로 삼습니다.
핵심은 ‘일할 계산’이 없다는 점입니다. 1년 중 며칠을 보유했는지와 무관하게, 6월 1일 단 하루의 소유 상태만으로 그 해 재산세 1년치 납세의무자가 결정됩니다. 예를 들어 6월 1일에 소유권을 취득한 뒤 6월 10일에 바로 매도했더라도, 해당 연도 재산세는 전액 그 매수자가 부담하게 됩니다.
지방세법 제114조(과세기준일)
재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
지방세법 제107조(납세의무자)
재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납세의무를 진다.
여기서 주목할 표현이 ‘사실상 소유하고 있는 자‘입니다. 등기부상 명의자가 아니라 실질적인 소유권을 행사하는 사람이 기준이 된다는 의미이며, 이것이 잔금일이 중요해지는 이유입니다.
잔금일 기준 납세의무자 판단법 💡
부동산 매매에서 ‘사실상 소유자’를 가르는 기준은 명확합니다. 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보고, 그날을 기준으로 소유자가 바뀐 것으로 판단합니다.
통상 실무에서는 잔금을 치른 뒤 등기를 접수하므로 대부분 잔금일이 취득일이 됩니다. 다만 잔금 지급 전에 등기가 먼저 접수되는 예외적인 경우라면 등기접수일이 기준일이 됩니다.
📌 판단 공식
① 취득일 = min(잔금 지급일, 등기접수일)
② 취득일이 6월 1일 이하 → 매수자가 재산세 부담
③ 취득일이 6월 2일 이후 → 매도자가 재산세 부담
즉 6월 1일에 잔금을 치르면 그날 이미 매수자가 사실상 소유자이므로, 매수자가 1년치 재산세를 전부 떠안습니다. 반대로 하루 늦춰 6월 2일에 잔금을 치르면 6월 1일 당시 소유자는 여전히 매도자이므로 매도자가 납부합니다. 단 하루 차이로 수십만 원에서 수백만 원이 갈리는 구조입니다.
날짜별 재산세 부담 주체 비교표 🏦
| 잔금일(등기접수일 중 빠른 날) | 6월 1일 소유자 | 재산세·종부세 납세의무자 |
|---|---|---|
| 5월 30일 | 매수자 | 매수자 |
| 5월 31일 | 매수자 | 매수자 |
| 6월 1일 | 매수자 | 매수자 (주의!) |
| 6월 2일 | 매도자 | 매도자 |
| 6월 10일 | 매도자 | 매도자 |
표에서 가장 혼동하기 쉬운 지점이 6월 1일 당일입니다. ‘6월 1일 이후에 샀으니 나는 아니겠지’라고 생각하는 경우가 많지만, 6월 1일 당일 잔금은 이미 매수자가 소유자인 상태로 과세기준일을 맞이한 것이므로 매수자 부담입니다.
매도자·매수자별 유리한 잔금 전략 💰
과세기준일 구조를 이해하면 매매 계약서의 잔금일 설정이 곧 절세 전략이 됩니다. 입장별로 유리한 날짜는 정반대입니다.
| 구분 | 유리한 잔금일 | 이유 |
|---|---|---|
| 매도자 | 5월 31일 이전 | 6월 1일 전에 소유권을 넘겨 당해 보유세 전액 회피 |
| 매수자 | 6월 2일 이후 | 과세기준일 이후 취득으로 당해 보유세 부담 없음 |
특히 다주택자나 고가 주택을 보유한 매도자라면 종합부동산세까지 걸려 있어 차이가 더 커집니다. 6월 1일 기준으로 주택 수가 한 채 줄어드느냐 아니냐에 따라 세율 구간과 세부담 상한이 달라질 수 있기 때문입니다.
현실적으로는 양측 이해가 충돌하므로, 5월 말~6월 초에 거래하는 경우 재산세 분담 특약을 계약서에 명시하는 방식이 자주 쓰입니다. 다만 당사자 간 특약은 사인 간 약정일 뿐이며, 과세관청에 대한 법적 납세의무자는 여전히 6월 1일 현재 소유자라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 고지서는 6월 1일 소유자에게 발송되며, 특약은 그 사람이 상대방에게 정산을 청구할 근거가 될 뿐입니다.
⚠️ 잔금일 변경 시 주의
세금 때문에 잔금일을 미루면 매수자의 대출 실행일, 전 거주지 임대차 만료일, 이사 일정이 함께 흔들릴 수 있습니다. 잔금일 조정은 반드시 양측 합의와 서면 변경으로 처리하시기 바랍니다.
종합부동산세도 동일하게 적용 🏦
종합부동산세의 과세기준일 역시 6월 1일로 재산세와 동일합니다. 6월 1일 현재 보유한 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산해 공제금액을 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.
따라서 주택을 매도할 때 잔금을 6월 2일 이후로 받으면, 그 해 종부세 계산 시 해당 주택이 여전히 매도자의 보유 주택으로 잡힙니다. 2주택자가 1주택자가 되기를 기대하며 6월 초에 잔금을 받는다면 의도와 정반대의 결과가 나올 수 있습니다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 6월 1일 | 6월 1일 |
| 세목 구분 | 지방세 | 국세 |
| 납부 시기 | 7월 / 9월 | 12월 |
| 조회·납부처 | 위택스 | 홈택스 |
재산세 납부 일정과 조회 방법 📝
6월 1일에 결정된 납세의무자에게는 두 차례에 걸쳐 고지서가 발송됩니다. 일정은 다음과 같습니다.
| 납기 | 기간 | 과세 대상 |
|---|---|---|
| 1기분 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 주택 1/2, 건축물, 선박, 항공기 |
| 2기분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 주택 1/2, 토지 |
주택분 재산세는 연간 세액을 절반씩 나누어 7월과 9월에 부과합니다. 다만 주택분 세액이 소액인 경우에는 7월에 전액을 한 번에 부과하기도 합니다. 납부 기한을 넘기면 가산금이 붙으므로 기한 내 납부가 중요합니다.
고지 내역과 납부는 위택스에서 공인인증 수단으로 로그인해 조회할 수 있으며, 전자고지 신청 시 세액공제 혜택도 받을 수 있습니다. 이사 등으로 고지서를 받지 못했더라도 납세의무는 사라지지 않으므로 직접 조회하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 FAQ 💡
Q1. 6월 1일에 잔금을 치렀는데 등기는 6월 5일에 했습니다. 누가 내나요?
잔금일(6월 1일)과 등기접수일(6월 5일) 중 빠른 날인 6월 1일이 취득일입니다. 따라서 매수자가 그 해 재산세를 전액 부담합니다.
Q2. 보유 기간만큼 일할 계산해서 나눠 낼 수는 없나요?
불가능합니다. 재산세는 과세기준일 하루의 소유 상태로 1년치 납세의무자가 결정되며, 보유 일수에 따른 안분 규정은 없습니다.
Q3. 계약서에 ‘재산세는 매수자 부담’이라고 썼으면 고지서도 매수자에게 가나요?
아닙니다. 고지서는 6월 1일 현재 소유자에게 발송됩니다. 특약은 당사자 간 정산 근거일 뿐 과세관청의 납세의무자 판단을 바꾸지 못합니다.